房地产拉动投资方式转向城市更新

国家统计局8月17日发布的数据显示，7月份，一线城市房地产市场相对稳定。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市有23个，比上月增加2个。另据住房和城乡建设部数据，1月至7月，全国二手房交易网签面积48218万平方米，同比增长10.2%，表明我国二手房市场总体相对活跃。当前，房地产市场中的积极因素仍在不断累积。

一线城市向来被视为房地产市场的“风向标”，发挥稳市场带动作用。7月份，上海、广州和深圳新建商品住宅销售价格分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，其中，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。

二手房市场较为活跃。今年上半年，二手房在交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省(区、市)二手住宅交易面积超过新建商品住宅。北京、上海、郑州等城市，7月份二手房交易创5年来新高。8月1日至16日，贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长50%，同比增长17%；二手房签约量环比增长14%，同比增长15%，创下近6年同期成交新高。

今年以来，多城二手房交易增长态势明显，原因在于热点城市集聚了大量刚需和改善性需求购房人群。近年来，二手房价格总体下行，使得更多刚需和改善性需求人群具备了购买能力。二手房有总价相对低、入住快、生活配套成熟等优势，更多年轻人和新市民转向购置存量房。

随着房地产市场进入存量时代，分析市场要客观看待需求向二手房转移和新房交易规模缩量的趋势，要将新房和二手房加总一起来看待总供给和总需求。尽管1月至7月，新建商品房销售面积同比下降11.8%，但根据住建部网签数据，1月至7月，二手房交易网签面积同比增长10.2%。新房和二手房交易总量基本稳定。今年4月、5月、6月，我国住房交易总量连续同比正增长。随着存量时代到来，在当前和今后一个时期二手房交易量逐渐上升、新房交易量逐渐下降是常态。

近几个月，去库存继续取得积极成效。国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%，是自今年3月以来连续5个月待售面积减少。

与过去增量时代密切相关的房地产开发投资、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、新建商品房销售等指标逐渐下降，对此应理性看待。1月份至7月份，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%。房地产开发投资下降、新增供给减少，既是各地落实严控增量的反映，也是市场自发调整的结果。

从发达国家房地产发展经验看，房地产进入存量时代后，依然是产业链长、带动面广的国民经济重要产业乃至支柱产业，仍将对经济增长作出举足轻重的贡献。进入存量时代，房地产对宏观经济的贡献将从大规模增量建设为主转向存量提质增效和相关服务为主。其中，房地产拉动投资的方式将转向城市更新，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量。