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  • 商业地产新浪潮——专访蓝光商业集团总裁张刚
  • 2018年12月17日 来源:乐居财经

导读:回顾改革开放这40年,蜕变是持续的主题,政策、布局、需求都在发生着变化。作为住宅地产孪生兄弟的商业地产,特别是在2000年以后,取得了突飞猛进的发展。当下,时代的变化,持续的挑战,消费转型升级、新经济冲击、大数据科技加持,商业地产面临怎样新的课题?大发展之后的商业地产,现在面临怎样的挑战?商业地产运营的痛点和难点是什么?蓝光商业如何稳步探索轻资产战略之道?

蓝光商业集团总裁张刚先生

回顾改革开放这40年,蜕变是持续的主题,政策、布局、需求都在发生着变化。作为住宅地产孪生兄弟的商业地产,特别是在2000年以后,取得了突飞猛进的发展。当下,时代的变化,持续的挑战,消费转型升级、新经济冲击、大数据科技加持,商业地产面临怎样新的课题?大发展之后的商业地产,现在面临怎样的挑战?商业地产运营的痛点和难点是什么?蓝光商业如何稳步探索轻资产战略之道?记者有幸采访蓝光商业集团总裁张刚先生,探讨新浪潮之下的商业地产现状与未来。

如何服务城市化进程下的消费转型升级?

蓝光商业始于90年代,从玉林生活广场到香槟广场,从蓝色加勒比到耍都,从幸福耍街到空港国际城,借由这些始终为成都市民津津乐道的商业地标,可以探查蓝光商业逻辑的起源。作为成都商业地产行业的开拓先锋,蓝光商业集团早在2000年起,便以城市服务商的角色,助推城市化进程发展;从2015年之后,商业产品线标准化形成,同时轻资产战略业务输出,以迅猛的发展态势布局全国。

张刚认为,目前我国地产行业正从“增量时代”向“存量时代”迈进。根据城市量级和进程的不同,产生不同阶段的消费需求。发达国家的城市化率标准率是72%,目前国内的平均城市化率为52%左右。一线和新一线城市的城市化进程速度较快,则商业地产的增量较少,存量增加和城市更新是很多开发商面临的现状,从而已经升级的消费需求满足是这类量级城市商业地产运营的关键,更多的是满足物质需求层面之外的精神需求,体验式消费盛行。对于三四线城市,城市化进程还在加速之初,商业地产还有比较广阔的增量空间,而商业运营还是更多的处于对物质需求满足的阶段,消费升级正在路上。

生活方式与消费转型的变革正在重新定调商业,传统商业模式创新不断加速,新零售、共享经济、大数据等成为了发展的关键词。谈及创新,张刚表示科技驱动是商业地产创新的加速器。线上渠道被证明是实体获客以及产生增量的有力工具,现在能很清晰的看到科技助力实体产业的本质。而商业地产运营已转换成“空间运营商”的概念,除了物理建筑属性之外,还有更多以科技化为导向的空间管理。蓝光商业的智慧云管理系统的科技运营,就是科技驱动商业运营管理的力证。智慧云管理系统由面向客户的服务平台、面向租户的运营管控平台 、整合上下游产业端和业主端的数据管理平台 、金融平台四个维度组成,为客户和商家提供全方位服务。

孵化独特强IP占领不同消费圈层

处于当下的经济发展阶段,精神消费已是不少于物质消费的一个更大的新蓝海。具有独特文化符号属性的IP打造,已成为商业项目吸引已转型消费需求的一大利器。蓝光商业携手言几又在其五星级酒店打造的“拾一悟” 文化空间已呈现,文化强IP加码蓝光商业品牌,特定的文化内涵和属性给消费者形成一个特有的认知符号。张刚表示,IP的打造就像是商业项目也需要多维度的人设一样,根据客户属性的不同,IP+赋予项目独特的定位。

张刚认为,商业地产业态无外乎三类:以商住为主的产品,比如星际酒店,服务式公寓,长租短租公寓等;围绕商办为主体,甲级乙级写字楼,共享办公等;以购物中心、开放式街区、专业市场等商业交易属性的产品。而这三类本身就是商业IP的分类,而分类基础之上,不同的业态的排列组合,从何形成商业项目最核心的功能和属性。比如,综合体已不再是简单的物理空间呈现,而是以有独特个性特征而展示出来的赋有人设的强IP。

参与各种商业业态项目的客群有不同的需求,张刚再次提到科技驱动带来的大数据分析,对于这些不同需求的客群大数据分析可以更快速有效的读取客群的消费习性,计算其消费圈层的差异性,从而诞生孵化独特IP产品。张刚表示,这是一个基于物理条件、区域地理位置之上的动态变化过程,而这个独特的IP产品形成了商业体易于识别的、不同品类的和不同类型的产品线,从而再裂变形成规模化。这就是蓝光商业丰富的强IP产品线形成的逻辑。

目前,蓝光商业旗下多元产品线已囊括街区、集中商业、专业市场、长租公寓、酒店、新办公、球会等,涵盖商业地产全形态,这些强IP业态为蓝光商业轻资产输出打下坚实的基础。

轻资产输出战略大有可为

蓝光商业自2018年开始大力推出轻资产输出业务,不到一年的时间,在全国12座城市,落地了近30个轻资产输出项目。涵盖招商运营、商业策划、咨询顾问、销售代理等多元模式,历年累积的丰富运营管理经验、顶级商业项目实操案例、一线商管公司精英团队,助力区域商业升级的同时,带动商业物业价值成倍递增,蓝光商业正将独有的商业模式输出到全国各地。

张刚表示,而在商业项目的标准化管控,是蓝光商业从前期的实践期,到快速推进期,再到现在的跨区域合作快速成熟运作的关键。标准化运作的支撑,才能满足蓝光商业轻资产输出的多区域管理扩展态势之需。不仅有项目不同生命周期筹备期、开业期,经营期的标准化管控,还有针对旧改物业改造、绿色建筑、资产管理信誉背书等标准化模式,这是蓝光商业20多年商业运营模式沉淀形成的快速扩张和对外输出的有力武器。

蓝光商业计划到2021年,在全国获取100个轻资产项目,比重将与其自营产业部分持平。蓝光的全国品牌号召力,加之全产品线缔造能力、集团产业资源整合能力、标准化管控,以及顶尖团队加持,是蓝光商业持续稳步扩展轻资产战略的底气。

最后谈到近20年的商业地产从业经历,张刚认为商业地产的复合性就意味着其从业者必然是热爱生活、快乐阳光、积极向上的。而中国自古以来都是世界的商业中心,商贾如云,国人自有做商业的文化的基因。商业地产需要匠心精神,精工细作,有慢工出细活传统,而当下资产证券化加持改变了运营商业地产过去投资回报周期过长的现状。高达万亿规模的资产证券化市场,为商业地产快速实现规模化的扩张蓄积了能量,这样有实力的商业地产运营商也就脱颖而出。而蓝光商业正是在这样的大势下乘风破浪,直挂云帆济沧海。



责任编辑:周锦秀
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