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  • 项目停工质量投诉高负债 水逆一年的绿地还能逆袭?
  • 2020年01月12日 来源:中国企业家

导读:“做政府想做的事。”这是张玉良的生意经。身为绿地集团董事长、总裁的张玉良很推崇“政企合作”,多年来绿地与各地政府有着颇多紧密合作。绿地成为中国首家以房地产为主业的世界500强企业

“做政府想做的事。”这是张玉良的生意经。身为绿地集团董事长、总裁的张玉良很推崇“政企合作”,多年来绿地与各地政府有着颇多紧密合作。

这个过程中,绿地成为中国首家以房地产为主业的世界500强企业,一个集房地产开发、基建、金融、消费等多领域发展的万亿级市场品牌。

但光“做政府想做的事”是不够的,还要做“市场需要的事”。驰骋商界多年,身段柔软如张玉良,退休之年再度“上岗”的他已然63周岁了,即便当了26年董事长,也不得不重新审视新的市场情势,直面企业规模化问题与多元化选择的发展瓶颈。

过去的2019年,难题一个接一个。

海南业绩滑坡、武汉绿地中心被曝“停工”、董家渡项目进展迟缓、大基建业务利润率低、高负债率……外界对绿地公司治理的质疑纷至沓来。大方向来看,一方面是外部环境趋紧,另一方面是房地产销售规模陷入停滞,转型受疑,即便是人事架构方面,绿地也经历了诸多动荡与调整。有媒体报道称绿地9个区域管理总部近两年中有一半的负责人发生了变更。

回看资本市场,上市平台股价低迷,公司在资本市场上被投资者反复摩擦。

这样的寒冬,张玉良似乎不觉得日子难过。

“经济下行的压力下,企业都会很谨慎去做一些事情。”谈及工程问题时,他作出保证。“工程质量是房地产和基建的基础,如果质量都不能保证,这个企业一定要全面反思自己。”他也谈及绿地的业绩表现,“我不认为我们业绩完成得特别好,但是质量完成得比较好。”

至于绿地在资本市场估值一直偏低的问题,张玉良似乎有些无奈:“我们认为被严重低估了,跟我们这个企业不匹配。整个地产行业都被低估,绿地更被低估。”他同时指出公司股票流动性不够,未来可能要加大分红。“两个国企大股东加上团队持股,(这样的情形)已经很多年都没有动过了。”

回看市场,时间不过两三年,环境却瞬息万变。当恒万碧融四大房企纷纷冲击六七千亿规模时,绿地仿佛还活在昨天。在4000亿规模上艰难徘徊了几年,让一度稳居榜单前三的“绿巨人”陷入“掉队”泥潭。克而瑞榜单显示,绿地房地产销售额行业排名已经从2012年的第二名,下降至2018年的第六名。据新近披露的2019年榜单,绿地的全口径销售额名次居于第六。

张玉良有“规模焦虑症”吗?答案显然是肯定的。意识到地产下半场的价值趋减后,他正加大在其他领域的转型考虑。近几年,绿地对大基建业务强势投入,甚至有与地产主业争锋的势头。而在今年业绩披露后,张玉良说,“房地产是绿地的主业,但不再是单一主业。”

“这就是个笑话”

武汉绿地中心主塔楼的M1280D动臂塔机开始拆卸了,主体钢结构施工基本完成,这一幕发生在2019年12月2日,后续将完成主塔楼屋面结构、封闭幕墙等工作。这意味着顶楼建设进入最后冲刺。

此前一个月,网上流传出一份绿地控股与中建三局集团有限公司的工程联系函。函件称,武汉绿地中心在去年11月因“绿地欠付巨额工程款”问题不得不停工。函件末尾日期标注为“2019年10月30日”。此后,多家媒体报道关注该消息,关于“绿地欠债”的议论传闻四起。

“这就是个笑话。”1月8日,针对部分媒体报道的“武汉绿地中心等欠债停工”消息,张玉良回应称,“重大型战略项目怎么可能随便停工?”张玉良认为文章失实,“不知道背后是什么原因、什么目的。”在回答时,张玉良的语调一度升高。

“武汉中心14万平米的裙楼开业了,第一个月来了200万消费者。”张玉良的话语像是一种回击。“文章还延伸到国家经济下行,说绿地资金链有问题,这更不应该。经济下行的压力下,企业都会很谨慎去做一些事情。”

1月9日午间,中建三局相关人士对记者确认称,武汉绿地超高层建设已停工将近两个月。另有多位驻扎武汉市场的房企及房产中介人士向记者表达了该项目“停工”的消息。但同日下午,有媒体探访项目现场,称施工正在进行中。

“这个项目太难了,停工也不能完全怪绿地。空管影响下,636变成475,明明中国第一的高度成了华中第一,意义肯定天壤之别。”熟悉武汉市场的某地产人士感慨称。

公开资料显示,武汉绿地中心是武汉市一座超高层地标式摩天大楼,总建筑面积为40万平方米,原设计高度为636米,计划建成后能超过目前的中国第一高楼——632米的上海中心大厦。该项目2011年动工,原定2017年底竣工。前述地产人士曾在该项目建至150米高度时,亲身上去俯瞰武汉市景,却从未想过该项目被削减高度。

“前前后后涉及政府各部门、空管局、开发商、设计单位等多方博弈,停不停工都是痛。”该人士称。

自2016年“23座摩天大楼”停工的争议开始,绿地就陷入“摩天大楼停工”的质疑声中。甚至有观点总结称,建周期长、周转慢的摩天大楼不是绿地的本意,绿地背后的商业逻辑是,通过政府配比的“其他土地”,比如住宅用地,来获得较大收益。此外,绿地在一线城市的“商住”项目也曾因政策原因折戟,而近期武汉另一商住项目也被曝停工。绿地陷入了“停工门”。

“有媒体报道我们有些工程进度比较慢,这是主动调控的结果。就像生产汽车,这个型号是滞销的,生产线就少,房地产行业同样如此。”绿地控股董秘王晓东称。张玉良继而作出解释,“有一些地区的产品,政策发生较大变化后,自动停工是有的。比如武汉一个商业体,去年1月份就停工了,是政府通知我们停工的。”

2019年以来,因为房屋质量问题,绿地控股屡遭投诉,且时时被诉诸报端。一组央视的报道称,浙江义乌由金地等开发的豪宅项目遭到业主的投诉,其中涉事施工单位是上海绿地建筑工程有限公司。

“工程质量是房地产和基建的基础,如果质量都不能保证,这个企业一定要全面反思自己。”张玉良称,“当然,任何一个企业都会存在问题,我们现在所做的是期望工程质量问题越少越好,对一般的工程质量问题全面避免,重大的工程质量问题要杜绝。”

张玉良反思称,去年绿地暴露了一些问题,从高层来看,高度重视;从执行来看,举一反三。“我们将每一次事故作为杜绝下次事故的着力点加以克服。我们的工程质量相信会逐步提高,争取没有重大质量问题。”张玉良称。

“我们和中建三局的关系一直很好,前一阵子还相互问候了新年。”张玉良称。不过,中建方面的态度似乎不那么友好。漫长的工期和跟不上节奏的资金,将双方拖入泥潭。

“我们现在要求严禁承接绿地的项目,因为要防范风险。就算是华润,我们都很谨慎承接了。”中建方面某不具名的人士称,集团层面及各级市场部都会有一个制度化的名单,绿地这个项目给了施工方一个教训:“突破营销底线的项目不可以承接。”

“(武汉绿地中心)停不停工已经不重要了。”该人士感慨称,“反正大家都不愿意干这种项目。心知肚明,太坑了,这种业主离得越远越好。”

张玉良对此回应称,2019年,绿地控股实现了较好的高质量增长,其中就包括降负债。绿地控股披露的数据显示,公司2019年资产负债率87.94%,扣除预收账款后负债率81.46%,分别较去年下降1.55个百分点和2.94个百分点。张玉良称,未来还将继续大幅降低负债率。

“一个(资产)万亿的企业下降1个百分点(负债率),扣除预收账款后负债率下降2.94个百分点,在同行中是比较大的,在大企业中也是比较大的。”张玉良称。去年开始,公司提出分3年逐年大幅下降负债,以确保安全,确保经营质量的不断持续。“你如果要去杠杆的话,净资产回报率比较难,但我们(同时)把净资产回报率也提高了。”

“只有坚持奔跑,才能站在原地”

“我不认为我们业绩完成得特别好,但是质量完成得比较好。”张玉良认为,今年绿地的回款率、ROE水平、降负债是亮点。“在市场下行的情况下,虽然绿地控股2019年3880亿元的销售额离公司内部目标还有些差距,但住宅业务的回款率还不错。从整个企业的经营收入来说,公司在行业内也算是比较高的。”

这三个数字在业绩报中的体现是,住宅部分回款率达89%,较去年上升4个百分点;ROE(净资产回报率)为20%,同比增2.37个百分点;资产负债率降至87.94%,扣除预收账款后负债率降至81.46%,同比分别下降1.55个百分点和2.94个百分点。

“只有坚持奔跑,才能站在原地。”张玉良说。

确实,过去几年,绿地在业绩方面几乎“站在原地”。尽管在2017年,绿地曾提出,未来三年业绩稳定在5000亿元上下,且在2018年将内部目标改成4000亿元,但最终2018年全年业绩以3874.9亿元收官。2019年,绿地的业绩仍然没有超过4000亿元。

1月7日晚间,绿地控股发布的业绩快报显示,绿地控股2019年全年实现合同销售金额3880亿元,合同销售面积3257万平方米。不过,公司2019年实现营业总收入4225亿元,同比增长21%;实现归属于上市公司股东的净利润149亿元,同比增长31%。

张玉良对绿地的业绩完成情况并不满意。但在谈到2020年给各区域下达多少指标时,他表示还没有做好预算。“确实行业环境发生了太大变化,这种变化已经跟科技发展一样,每一年都在变,企业的外部压力很大。”张玉良称。不过他也表示,2019年的业绩代表着绿地转型的成功。

“房地产是绿地的主业,但不再是单一主业。”张玉良称。目前,绿地的两大主业是“地产+基建”。张玉良表示,大基建业务有信心今年会稳站全国前五,实现超过4000亿的营业额。在业绩快报中,绿地房地产主业2019全年结转收入1947亿元,同比增长21%。相较2018年全年累计合同销售金额3875亿元,同比26%的增速而言,2019年销售明显放缓。

“绿地的高质量增长主要在于转型创新,我认为我们已经很顺畅地转过去了。”张玉良称。今年的业务表现中,绿地在大基建板块的营收,几乎可跟房地产主业平分秋色,甚至有超越趋势。财报显示,绿地大基建集团的全年预计营业收入1866亿元,同比增长47%;新签合同金额3766亿元,同比增长19%。

此外,绿地商贸产业全年预计实现营收67亿元,同比增长91%;酒店板块营收25亿元;金融产业全年预计实现利润35亿元。收并购方面,除了明星项目“董家渡”地块,绿地在基建、酒店、健康方面均有涉猎,投资金额将近140亿元。张玉良表示,会考虑这些板块做大后的分拆上市。

值得关注的是,绿地金融上市的声音越来越小。“大金融”曾是绿地控股“大基建、大金融、大消费”三大转型集群中的明星产业,但目前业绩承压,利润贡献比越来越低。在张玉良的计划中,绿地未来将拆分大基建、大消费、酒店旅游板块,这些板块目前已具备单独上市条件。

基建板块尽管增长迅速,但利润率相比地产主业太低,怎么办?张玉良认为,不同行业的利润率是不一样的,不能简单比较。“利润率达到了这个行业的水平就可以了,更重要的指标是ROE,我认为现在的ROE是不错的。”

绿地重视基建业务与地产主业是否具有协调性?某不具名的行业分析师称,基建业务是纵向投资,代表着一个长期且稳定的现金流,回报比较稳定。更重要的是,“在基建业务所在的优质片区,也可以获得大量优质土地储备,这与地产业务是相关联的”。

“绿地在做任何一个所谓的业务转型时,一方面转型的业务在发展,另外,也都是与主营业务一起关联发展的。”另一位不具名的行业分析人士评价称。“绿地前几年也曾做到龙头位置,但这几年在房企TOP10里相对靠后。大环境不好,企业又因为项目质量、停工、负债等问题,受到较多质疑,张玉良也在原本应该退休的年纪选择继续坐镇。”

华泰证券研究称,行业融资紧张、基建资金沉淀,或将增加资金链压力。一方面,短期内地产融资政策预计依然严格,而公司负债率仍处于较高水平;另一方面,公司基建业务资金沉淀较大。值得注意的是,房地产行业销售若出现下行,可能影响公司销售回款率。

对于绿地做大基建业务的前景,某基建行业TOP公司的人士不以为然。“做基建周期长、耗资大,对于他们自己来说,业绩可能不错而已。不要忘了,开发商往下走搞基建施工,承包商也往上走自己拿地做开发,大家都是相互入侵领地。”

张玉良颇为看重的一点是,比如,董家渡城市更新项目的获取就是顺应政府导向需要的结果。

绿地控股的另一个地标性建筑——上海外滩绿地中心(即董家渡项目),张玉良强调了几次“这个项目很好”。他说,一是进展很快,“接手后一年里,7栋总部办公楼已经基本落成。今年一季度,3栋楼就要交付使用,将会陆续有知名企业入驻;二季度会交付剩余的4栋楼。春节后,住宅部分也要开始预售。”

张玉良还表示,外滩绿地中心总投资达到800亿元,目前还在投入期,未到产出期。虽然已经开始销售写字楼、住宅等物业,但利润还不足以覆盖成本。他透露,绿地控股持有该项目约50%股权,现阶段尚未有并入上市公司报表中的计划。

对于绿地控股的市值表现,张玉良表现出几分无奈,“这并不是我能控制的,需要投资机构和投资者的共同努力。”

张玉良在介绍2020年绿地控股工作重心时表示,“这个融资成本率不算高,可以说,绿地已经顺利转型,并在转型中实现了增长。2020年的工作重心,在注重国家政策导向之外,我们将重视现金流和投资回报率,在不加大杠杆的情况下融资,实现中长期的增长。”

张玉良说,绿地控股未来的拿地重心将回到一二线城市,三四线城市要看区域成长性,包括人口数量、金融政策等。“市场容量有限,企业要做的就是审慎,细化分析市场。”



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责任编辑:岳丽丹
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