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中海逆周期拿地 踏准市场上行节奏

2023年03月22日 来源:中国网财经

在市场深度调整周期,多数房企明显放缓拿地节奏。据统计,2022年全国TOP100房企拿地总额12975亿元,同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。但与此同时,以中海地产等房企为代表的大型央国企仍保持了较高的投资力度。

中海地产此前发布的十二月物业销售和土地收购更新显示,公司全年收购土地的累积应付土地出让金863.77亿元,收购土地应占楼面面积为609万平方米,为后续开发积累了充足的货量。

据中指研究院发布的土拍排名,中海地产全年权益拿地金额为751亿元,新增货值1304亿元,新增权益货值1281亿元,均进入行业前5位,权益占比达98.2%,此外还有多家央国企位列前10。中指研究院指出,这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力,仍保持了相当的投资力度,拿地销售比均超20%,部分企业拿地销售比超30%,抓紧土地市场底部适度补充资源有助于在市场回暖后抢占先机。

进入2023年,伴随着金融支持力度的加大和市场的回暖,房企参与土拍的热情和拿地力度都有所提升,亿翰智库数据显示,2月房企拿地总金额同比上升了9.2%。对于在2022年的格低谷稳定补仓土储的中海地产来说,前瞻性的决策和稳定的执行力无疑为未来的发展积累了更多“物美价廉”的土地储备。

土拍侧重高量级城市

在保持拿地节奏的同时,中海地产同样关注未来的发展质量,通过在调整周期内获取高量级城市的优质土地,实现“换仓”。

聚焦“主流的城市、主流的地段、为主流人群打造主流的产品”的“三个主流”投资策略,发力市场更稳定的高量级城市,最大程度上保证了中海地产稳定的收益来源,为公司的再投资奠定了良好的基础。以北京市场为例,在2022年的四次集中土拍中,中海地产均有参加,并最终耗资约263亿元拿下8宗土地,其中不乏位于中关村、大红门的热门地块,产业和配套的兼备令后续销售去化事半功倍,也筑高了公司发展的安全边界。

在优质地块的加持下,中海地产近年在北京的高投入都收到了回报。根据克而瑞数据,2019-2022年,中海地产在北京的权益销售金额均是第一,2022年的权益销售金额已近400亿元。除北京市场外,中海地产其他城市销量同样不俗,广州销售额超170亿元,深圳录得销售额109亿元,其中中海观园拿证当天认筹率达到99%。统计数据显示,中海地产2022年全年共实现销售额2947亿元,销售均价21251.46元/㎡,同比升8.73%

对此有分析认为,随着销售市场的恢复,土地市场也将逐步回暖,但市场分化明显,一、二线城市土地市场会较快反弹,稳健优质房企获取土地资源优势明显。

财务稳健是拿地底气

不同于业内流行的联合开发,中海地产经常独资拿地、独自开发与销售,展现出不俗的资金实力,这离不开公司一直坚持的稳健财务策略。中海地产披露的2022年三季度财务表现显示,在行业下行压力下,公司期末仍有现金及银行结余1193.5亿元,净借贷比率为43.7%,负债率处于行业最低区间,财务稳健。

据了解,在“三道红线”实施之前,中海地产内部就有严格财务红线:40%的净借贷比率、10%的现金比例,长期保持在“三条红线”之下。同时中海地还表示,公司没有发行过占用上下游供应商资金、变相融资的商业票据,让所有融资和负债都有据可查。

得益于出色的财务表现,在多数房企被下调评级的情况下,中海地产仍拥有三大国际评级机构给予的行业领先的信用评级,分别为惠誉 A-、穆迪 Baa1、标普 BBB+。

高评价的加持也让中海的融资渠道更为通畅,并获得了更低的融资成本。2022年4月,中海地产曾发行全国规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品,规模50亿元,利率为3.35%。

对于已经回答了“活下去”问题的企业来说,如何在向新发展模式调整的房地产业中“活的更好”将成为新的课题。善于把握发展优势方向又强调内控稳健,中海地产希望自己立于“不败之地”。

责任编辑:郑伊丹
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