面对房地产市场下行的深刻变化，如何在行业调整转型中保证经营安全，压降负债过好紧日子，新城控股值得关注。

3月29日，新城控股交出了2023年业绩答卷。截至2023年底，新城控股实现营业收入1192亿元；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元；回款金额812亿元，回款率107%；整体毛利率19%，保持稳定。

“当前，在行业及市场进入资产价值重估周期，导致整体利润率下行的竞争格局中，得益于在这一轮调整周期来临之前就收缩扩张步伐，新城控股这两年业绩及偿债表现相对稳健。”易居研究院研究总监严跃进向记者表示，“住宅+商业”双轮驱动模式有一定助力，公司管理现金流策略较为合理。一是通过各种方式保证销售回款率；二是商业板块步入收获期，为公司提供稳定现金流。

压降有息负债142亿元

公司称将确保债务如期兑付

当防风险、降杠杆已成为当前房地产行业变革过程中的重要任务，只有在财务稳健的前提下取得的增长，才是可持续的。如此一来，现金流安全是保证经营的第一要务。

截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，较为充裕；经营性现金流净额为102亿元，连续6年为正。同时，新城控股持续大幅压降有息负债，期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元，整体有息负债水平保持相对低位。

在行业内不少公司融资停滞的格局下，新城控股旗下在营吾悦广场为公司融资性现金流带来重要补充。2023年，新城控股以“央地联动”模式发行11亿元境内公司债、13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券及2笔共计17亿元中期票据，还在境外发行1亿美元的无抵押固定利率债券。2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

在偿债方面，新城控股称坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2023年公司已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元。据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债51亿元，公司称将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

“住宅+商业”双轮驱动战略发力

商业运营总收入超113亿元

仅仅是保障现金流和财务盘面安全活下去，也并不足以穿越周期。地产下半场，还要创新住宅开发之外的商业模式，靠提供围绕物业运营的好产品和好服务，锤炼让重资产变轻的能力，去实现安全着陆。

2023年，“住宅+商业”双轮驱动战略巩固了新城控股在行业中的竞争优势。正如东吴证券表示，新城控股商业板块业绩贡献走高，带来长期稳定现金流。

截至2023年底，新城控股商业运营总收入为113.24亿元，同比增长13.17%；不含税物业出租及管理收入为106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率高达69.90%。

相关财报显示，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2023年该比例为2.55倍。

与此同时，新城控股“轻重并举”的商业模式不断发力。2023年是新城控股大资管战略落地的元年，公司提出“3+1+N”新战略规划，夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建设资管平台，提升轻资产投资拓展能力，建立轻资产代建模式，提高商业解决能力。

截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，出租率达96.48%。据透露，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。

对此，中指研究院企业研究总监刘水向记者表示：“实施轻重并举战略，降低重资产开发业务比重，降低负债规模及杠杆率，持续提高轻资产业务规模，提高轻资产营收利润贡献率，保持融资通畅，增强抗风险能力，才能穿越周期。”

展望未来，新城控股董事长王晓松表示，公司未来将在经营端有两个发展方向：其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力；其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。