11月4日，北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块由中建壹品与湖北联投组成的联合体以19.04亿元底价竞得。至此，中建壹品已在西红门板块完成三次布局。业内专家分析指出，6038地块具备拿地成本低、适配刚需及刚改客群需求的优势，可有效填补区域小户型产品供应空白；尽管当前西红门板块项目密集，但多数竞品已进入尾房阶段且以大户型为主，新地块后续开发的项目有望缓解区域去化压力。

西红门板块开发热度持续

出让信息显示，6038地块土地面积约2.76万平方米；规划建筑面积约6.35万平方米；容积率2.3；用地属性为R2二类居住用地。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，相较于周边已上市的新建住宅项目，该地块容积率较低，具备打造高品质住宅产品的良好基础条件。同时，地块紧邻规划中的地铁19号线二期西红门东站，未来将实现与轨道交通站点的一体化设计，进一步提升交通便利性。

在配套资源方面，该地块可充分共享西红门板块的成熟设施。商业上毗邻荟聚中心、山姆会员店等大型商业综合体；教育资源涵盖皇城根小学大兴分校（在建）及北京四中大兴分校；医疗保障则依赖于已投入使用的北京大学第一医院南院区。

记者注意到，中建壹品并非首次在大兴西红门板块拿地。2022年2月，中建壹品以35.7亿元摘得西红门6004、6006、6008等地块，后续打造出壹品兴创御璟星城；2024年2月，中建壹品再以48.76亿元、溢价率15%触发摇号机制，在9家房企争夺中成功摇中大兴西红门6035地块，后续打造出壹品兴创・御璟星城・元启项目。

合硕机构首席分析师郭毅表示，中建壹品持续在西红门板块拿地，核心逻辑有两点：一方面是看好西红门片区的未来发展潜力；二是该宗地块土地成本较低，可更好平衡前期开发成本与利润。中建壹品借助当前楼市调整期“抄底拿地”，能与壹品兴创・御璟星城・元启等在售项目协同平衡整体土地成本，并实现产品层面的衔接呼应。

值得一提的是，西红门板块开发起步较早，早期以限竞房为主，后续逐步出让商品房地块。2020年4月，龙湖联合首开、新城控股分别竞得该板块两宗限竞房用地，为板块开发热度奠定基础。2021年10月，华润置地与中铁置业组成的联合体，以15%的溢价率成功拿下西红门6011、6014地块。

自此，西红门板块持续维持高热度，逐步成为房企重点布局的核心板块，以溢价率触顶方式竞得的地块数量也逐步增多。

2023年5月，中铁与华润联合体再度出手，竞得西红门6005、6007地块；同年7月，中建玖合以15%溢价率竞得西红门6006等地块。

或将填补板块小户型供应空缺

尽管西红门6038地块在配套设施、交通条件、医疗资源及商业配套等方面具备显著优势，但该地块周边竞品项目高度集中的现状，也对其未来入市后的销售策略制定提出了更高要求。

从项目入市节奏来看，2022—2025年期间，西红门板块有多个新建项目陆续面市。包括壹品兴创御璟星城、橡树湾二期、中建・玖玥府、橡树湾三期、壹品兴创・御璟星城・元启等；2024年9月由兴创置地摘得的西红门6029、6030地块，也于近期公示了项目规划设计方案。

项目密集入市虽进一步推高了西红门板块的市场关注度，但也加剧了各项目间的去化竞争压力。北京市住建委官网显示，截至11月4日，壹品兴创・御璟星城・元启批准销售套数为1065套，已签约套数仅244套，去化率仅22.91%。

郭毅表示，从壹品兴创・御璟星城・元启项目本身来看，其去化速度并不慢。该项目今年5月开启首套房源签约，5个月达成这一签约量，在北京整体市场中算是不错的成绩。虽然地块周边有橡树湾、中建・玖玥府等贴身竞品，但二者均仅剩尾房阶段的大户型产品，小户型产品目前仅有壹品兴创・御璟星城・元启仍有供应，更符合刚需、刚改类产品的市场定位逻辑，可有效填补区域小户型供应的市场空白。

郭毅进一步指出，6038地块预计将遵循大兴区“好房子”政策开发。未来项目在室内空间拓展、功能布局优化等方面有望为北京城南带来创新产品，进而推动片区整体去化。