9月22日，国内物业管理行业(以下简称“物管行业”)龙头企业万物云全球成功发售1.17亿股H股，预计将于9月29日在港交所挂牌上市。

9月23日晚间，一位接近万物云的相关人士向记者透露，综合各家券商的认购数据来看，万物云在中国香港发售的股份虽然未获足额认购，但国际配售部分却实现超额配售。最终发售价目前尚未公告，但大概率会定在每股49港元左右，属于稍微偏低的水平。

作为万物云母公司的万科此前曾发布公告称，预计全球发售中万物云H股股份的发售价将不低于每股47.1港元、不超过52.7港元。对此，中信建投证券认为，全球发售完成后(假设不行使超额配股权)，万物云对应的市值在549.7亿港元至615.1亿港元之间。假设万物云2022年实现归母净利润增速达30%，考虑汇率波动因素后，发售价对应的2022年PE估值为22.4倍至25.1倍，在港股上市的物管企业中处于第二高水平，仅次于华润万象生活。

“该市值表现符合市场预期，较为合理和理性。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者表示，受房地产行业景气度影响，当前物管行业也处于发展的低迷期。但市场中总会有“识货”的人，不同的投资者对物管企业的态度是不一样的，这是市场的选择。

物管企业在淡市里淘金

从是否会上市，到筹备递表，再到通过聆讯，万物云迈向资本市场的每一步都备受市场关注。在递表五个多月后，万物云距离上市终于只差临门一脚了。

2021年11月份，万科宣布拆分万物云上市后，万物云CEO朱保全曾向记者称“恰逢其时”。当时，物管行业已经走过巅峰发展时期。2021年初，上市物管企业的平均市盈率达55.31倍。随后，物管行业整体回调，超六成新上市物管企业的市盈率低于25倍；截至2021年末，上市物管行业的平均市盈率仅为17.64倍。

今年以来，物管行业的估值继续回调。中物研协数据显示，截至今年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。以9月23日收盘价计算，物管行业第一梯队的华润万象生活、碧桂园服务、中海物业、保利物业的市盈率分别为30.59倍、 8.49倍、22.34倍、20.60倍。

从当前资本市场给予物管行业的整体估值情况和此次万物云招股的结果来看，在此时上市实在不是最佳时机。与物管行业发展的巅峰时期相比，万物云此次新股发售的价格和对应的市盈率虽然相对要低一些，但仍远高于行业平均市盈率，也算不错了，不排除上市后有“低开高走”的可能。

关于估值问题，万科董事会秘书朱旭曾表示，虽然2020年物业管理市场的估值很高，但资本市场千变万化，大家对此不必耿耿于怀。万物云并不追求在行业估值顶点时上市，能得到市场给予理性的估值就可以了。无论在哪个时间节点上市，对万物云来讲，都将是一个新的起点。

从多位受访业内人士向表达的共识来看，万物云在行业估值下行时期迈出如此关键的一步，虽然错过了估值的风口，但从行业发展的逻辑和公司自身的商业模式及发展战略来看，此次IPO募集的资金、上市后的再融资以及上市对公司品牌及影响力的提升，都可以让万物云拿到更多优质资源，深化其城市服务商的地位和提升市占率。

科技业务已有收入进账

此次万物云能够成功发行H股，万科的资本朋友圈发挥了重要作用。

从基石投资者名单来看，万物云此次招股，吸引了中国诚通控股及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、淡马锡、Athos资本、HHLR基金及YHG投资、润晖投资等机构投资者，基石投资金额约为2.8亿美元，约占发行股本的3.58%。

对此，朱保全在社交媒体上这样写道：“差市场结交真朋友。”

肖云祥则表示，“基石投资者的支持，实际上是对当前万物云经营的肯定，以及对公司未来发展的期望。”

万科对万物云又有何种期待？在今年8月31日的业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，希望万物云通过上市获得更大发展空间。

“当前上市的时间节点并不算好，但万物云背靠万科，在业务层面已打造出独特的‘街道模式’，可加快复制扩张。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向记者表示，万物云上市后，将给当前的物管行业格局带来新的冲击。在当前大部分物管企业仍在传统赛道上靠扩大规模来寻求发展之际，万物云的科技化和数字化能力是其未来业绩成长的关键。

招股书显示，万物云此次募集的所得款项，约35%将用于扩大业务、实现规模效益、创造新收入机会；约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发；约20%用于孵化万物云生态系统；约10%用于吸纳及培养人才；约10%用于营运资金及一般公司用途。募资的第二大用途投向研发AIoT及BPaaS解决方案，该科技项目是万物云获得相对较高估值的底牌之一，这是传统物管企业所没有的业务，但公司在这方面已经有收入进账。

2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%，是三大主营业务中增幅最大的一项。

“不管是在淡市里淘金，还是向资本市场讲的‘故事’足够好，物管行业的发展是条长跑赛道，未来的市场规模可达数万亿元，这是当前充满不确定因素的资本市场中比较确定的事件。”一位行业分析师向记者表示，上市后，在资本的推动下，万物云能否走出一条全新的发展道路，并为物管行业带来一场变革，也是其发展过程中的价值所在。

“此前上市的物管企业已在业内占据一席之地，万物云作为后来者，在竞争中目前处于相对劣势地位。同时，万物云的盈利能力及短期偿债能力均出现一定下滑。”陈霄预计，公司未来的经营重点仍会放在以科技化、数字化提升服务方面，实现“万物云街道模式”的优化及在全国复制的目标，进而提升公司的盈利能力。