“行业竞争格局一定是在调整中走向成熟，把存量问题消化完后，未来国内房地产市场结构性的需求仍然非常旺盛，行业仍然大有可为。”3月25日，在中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”）业绩会上，公司董事长陶天海表示，房企组织能力的竞争，将是未来市场竞争中的决定性因素。

同日，中国金茂交出一份在行业整体调整背景下较为亮眼的财报答卷：2024年实现收入590.53亿元，所有者应占溢利约为10.64亿元，同比增长115%。

陶天海亦在业绩会上颇有信心地提出，“2025年销售额保持在千亿元规模，排名稳中有升”。这一底气的背后，是公司稳固的高端住宅开发基本盘，亦是多元化业务带来的持续增长动力。

开发业务基本盘稳固

2024年四季度以来，房地产市场情绪明显回暖，尽管整体市场仍然存在分化，但布局高能级城市押注改善性需求，已成为房企的共识。

得益于在高能级城市的长期深耕，2024年，中国金茂9个金茂府3.0项目、3个璞系项目、2个满系项目和3个棠系项目落地首开，均获得市场热烈反响。全年实现签约销售额983亿元，行业排名升至第12位，整体毛利率为15%，较2023年的12%增长3个百分点。

在业绩会上，中国金茂首席财务官乔晓洁表示，2023年以来，公司获取的项目净利水平都不错，整体平均净利率水平能达到10%以上。公司的投资策略是积极而不激进，保证指标底线要求，去年开盘的项⽬，毛利率基本大于20%。

在投资策略上，2024年，中国金茂继续坚持“聚焦核心城市、核心板块”，精准获取22个优质项目，其中一线、二线城市货值占比达99%。2024年至2025年2月份，公司近七成投资位于北京和上海。

陶天海表示，中国金茂起家于核心城市的高端改善产品，未来也会回归这一“老本行”，“今后大家可能会看到更多金茂在核心城市、核心地段的高端改善产品。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，中国金茂在行业深度调整期实现利润逆势增长，核心原因在于其专注于一二线核心城市的高端项目，并通过精细化运营优化成本。公司未售货值达2800亿元，其中87%位于高能级城市，为未来增长提供了充足支撑。

多元化运营性业务发力

以“一核三聚焦”战略为指引，在开发主业外，中国金茂亦培育出品质服务、精品持有、建筑科技等多元业务，构筑增长新引擎，助力中国金茂实现长远的高质量发展。

在建筑科技板块，围绕绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，中国金茂继续夯实科技人居系统和减振降噪等全流程一体化EPC服务模式，推动金茂府系3.0“科技”硬核不断升级。绿色建筑科技，楼宇装修等业务的收入亦持续提升，占据中国金茂收入总额的7%。

更重要的是，依托在公建，商业写字楼，高端住宅，IFM业态的外拓能力，公司物业服务板块年内与广发银行、建设银行、奔驰中国、伊利集团、歌尔股份等大客户旗下企业建立合作关系，强化大客户资源拓展，物业服务在管面积2024年同比增长19.9%，首次突破1亿平方米，外拓强劲。

高质量的外拓也为金茂服务带来有现金流的利润，截至2024年年末，金茂服务总收入约为29.66亿元，同比增长9.7%；年内净利润约为3.84亿元，同比增长12.0%，经营性净现金流达5.33亿元。

在精品持有板块，中国金茂则加快了酒店及商业标杆项目打造以及提升轻资产运营管理能力。

其中，在酒店经营方面，宁波金茂嘉悦酒店、青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店三家酒店于2024年陆续开业，2家开业首月实现经营毛利为正。截至年末，中国金茂拥有14家豪华酒店，板块年内收入达16.98亿元。

在金茂商业板块，中国金茂在营的购物中心等商业综合体总建筑面积达119.66万平方米，在建的总面积达114.05万平方米，旗下商业物业租金和出租率位居同行业前列。在写字楼方面，公司不少标杆项目出租率长期保持在较高水平。以上海金茂大厦为例，凭借其优越的地理位置、高品质的办公环境和完善的配套设施，相比于竞品溢价率达20%-30%，体现市场的认可和青睐。整体来看，商业和写字楼两大板块，贡献收入近17亿元。

值得一提的是，2024年3月份，华夏金茂商业REIT作为国内首批消费类基础设施公募REITs上市，标志着中国金茂持有物业的上市平台成功打造，项目上市以来完成三次超预期分红，进一步证明其在商业地产运营方面的专业能力。

“去年以来，公司在精品持有和轻资产的商业酒店和物业服务能力培养方面花了很多力气，持有的核心资产进一步做强做优。（公司）把金茂酒商作为轻资产的运营平台，聚焦提升轻资产的运营管理能⼒，同时REIT上市后，形成了⼀个真正的‘投融管退’的专业化分工闭环。”中国金茂管理层表示。

以新模式构筑面向未来的核心竞争力

在行业向存量市场发展的趋势之下，加速物业服务业务增长，着力打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩增长极，在陶天海看来，这是构建面向未来的核心竞争力，形成抵御周期波动的金茂发展新模式。

值得一提的是，中国金茂的“第二曲线”并非孤立发展，而是与开发业务深度联动，在提供稳定现金流来源的同时亦持续“反哺”开发业务，并为集团开拓多元化融资渠道，减轻资金压力。

比如，中国金茂以优质持有资产为抵押，2024年发行金茂大厦CMBS利率仅3.2%，经营物业抵押贷方面，多个酒店类项目获15年期低息贷款，融资成本持续降低。

“今年3月份，公司用经营物业抵押贷将凯晨世贸中心的CMBS进行置换，融资成本只有2.85%，这带来财务费用大幅下降。”乔晓洁表示。

对此，严跃进认为，中国金茂的高端酒店、商业综合体与“金玉满堂”系列住宅产品系形成品牌矩阵，亦强化了市场对中国金茂“品质开发商”的认知，中国金茂的多元化战略本质是“以重养轻，以轻促重”的良性循环布局，在行业调整期更具抗风险能力。

非房开业务多点开花并进入收获期，也对改善中国金茂的毛利率，净资产收益率（ROE）等关键指标有所助益。其中，在毛利率方面，乔晓洁表示，公司持有型业务毛利率水平稳定在70%以上，轻资产业务在30%左右，通过不断提升第二曲线业务收入占比和毛利率水平，公司整体的毛利率水平持续改善。

相比于重资产投入，强调运营能力的轻资产模式亦有望持续提升中国金茂的ROE水平。在业绩会上，中国金茂管理层表示，相信未来通过不断提升ROE⽔平，提升公司整体的收益水平，能给投资者未来带来更好回报。

更大的看点是，多元化业务是中国金茂以经营杠杆驱动发展的新动能。对此，中国金茂管理层在业绩会上强调，会充分利用经营杠杆驱动发展，不会再去利用扩展债务来扩大杠杆。在这种新模式下，中国金茂已连续四年保持“三道红线”全绿档，2024年债务总额压降50亿元。

“公司一直都是坚持‘降短期、升长期，降境外、升境内’的总债务管理思路，2025年，我们力争到年底稳步压降负债大概50亿元。”乔晓洁表示，根据目前整体资金排布，公司的现金流非常健康。

“最近，中国金茂的组织架构进行了进一步调整，从过去的三级管控全面转向两级管控，核心就是提高组织的敏捷度，提高决策的效率和质量，真正地助力我们在重点城市做优做强。”陶天海表示，今后中国金茂不仅要去做特长生，还要去做优等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮点。