上市31年以来，由于宏观及行业环境的调整，万科业绩曾在1995年和2008年出现下滑，而第三次则是在去年。2021年，万科归母净利润同比下降至225.2亿元，郁亮对此在业绩会上检讨反思，并坦承“让股东失望了”。

但利润下滑并非致命问题，在行业大调整下，短期的业绩波动也无需过于紧张，已经多次穿越周期的万科痛定思痛，决定以快速行动解决短板，全力扭转当前局面，并进一步提升经营服务的竞争力。郁亮表示，“2022年有信心实现营业收入和净利润的止跌企稳，期待明年交出合格答卷。”

郁亮检讨净利下滑 高分红回报股东

与大多数已经披露年报的房企一般，身处行业前所未有的震荡期中，即便是行业龙头如万科也难以避免遭遇了业绩下滑。2021年，万科实现营业收入为4528亿元，同比增长8%，归母净利润为225.2亿元，同比下降45.7%。

对于利润下滑的原因，在年报《致股东》中，万科董事会主席郁亮解释称，主要源于毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名股东表示诚挚的歉意”。在业绩会上，郁亮进一步向股东和投资者作出原因反思和总结。他表示，万科在管理方面存在离散度大的问题，随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，部分单一公司和单一区域不具备完整能力，表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。

另一方面，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本远远超出了万科最初的预估。郁亮坦言，过去开发业务增长速度快，因此可以承担有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就会显露出来。

考虑到归母净利润下降导致股东分红下降的问题，发布年报的同时，万科推出了上市以来最高比例的分红派息预案，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续30年进行现金分红的公司。

根据万科董事会秘书朱旭的介绍，万科自上市以来的分红比例约为33%，累计分红达到949.7亿元，是历年股权融资总额的2.86倍。“未来公司会把股息分红的比例稳定在35%-40%之间，也有利于长期投资者规划股息的现金流入。”

在行业阵痛期，现金犹如房企的“生命线”。而万科在财务安全基础上仍然逆势抛出高分红方案。这一有诚意的做法，也体现了万科市值管理的决心，以实际的行动保障股东利益。

企稳回升底气何在？新业务夯实第二曲线

面对行业环境的调整，叠加公司内部短板暴露，最终万科不得不以净利润下降的方式敲响警钟。但是这也正好给与万科一次重新自省、对症下药、快速行动的机会。

“万科今年的工作任务有八个字，止跌企稳，稳中提升。”在业绩会上郁亮强调，有信心在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。在郁亮看来，稳是止跌成功的标志，稳也是回升的基础。万科在跌倒后能够再次企稳，是因为有三个内部基础。

一方面，万科常年稳健的杠杆水平和业内领先的信用评级，让公司得以保持融资成本低于同行以及融资渠道多元畅通的优势，这无疑会为公司奠定基本面向好的扎实基础。

财报数据显示，截至2021年末，万科有息负债总额为2659.6亿元，其中长期负债占比提高至78%，货币资金达到1493.5亿元。公司经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

从“三条红线”标准来看，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，净负债率29.7%，现金短债比为2.5倍，属于绿档房企。

另一方面，早在2014年，万科就开始启动多元化业务的探索。经过8年的试错与布局，万科已经实现从“住宅发展商”向“城乡建设与生活服务商”的定位转变，非开发业务迎来高速发展阶段，将为公司夯实第二增长曲线。

比如近期拟在港分拆上市的万物云，其在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%；另外像万科泊寓、万纬物流、印力等业务，不管是增长速度、收益表现还是运营效率等方面，均位居各细分领域的前列。

在郁亮看来，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

至于在去年出现销售下滑的开发业务，郁亮表示将以坚决且有针对性的行动全力扭转业务局面。其在《致股东》中表示，2022年，公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。

财报数据显示，截至2021年末，万科已售未结金额约为7108亿元，权益计容建筑面积约6428.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约534.7万平方米，丰富的土储资源将为万科未来的业绩形成有力支撑。

从整体情况来看，万科的基本面仍然向好，2022年实现“止跌企稳”也拥有底气，回到增长轨道依然可期。

截至发稿，万科A(20.660, 1.51, 7.89%)近5个交易日涨15.45%，报价20.03，资本市场给出了态度。