房企融资收紧，物业的价值开始凸显。继宝龙地产之后，前50强房企时代中国也在日前宣布拆分旗下物业时代邻里独立上市。

根据招股书资料显示，时代邻里的上市主体成立于2019年7月，也就是递表的两个月前。相较于较宝龙地产的5个月，时代中国的拆分时间表更短，这也侧面传达出时代中国的迫切情绪。

从物业基本面来看，时代邻里的各项指标处于行业正常范围。但公司经营活动现金流量净额时高时低，资产负债率在2018年达到97%。不排除时代中国通过子公司融资输血的可能。

社区增值服务占比降低  未来仍依靠时代中国

报告期内，时代邻里的各项指标均处于行业居中水平。但从长远发展来看，公司社区增值服务占比在2018年微降，未来想象空间还是集中在依靠母公司时代中国实现的规模扩张。

根据中指院《2019物业百强报告》，广州时代物业位于中国百强物业的第13位，紧随佳兆业美好、新城悦服务之后。

从营收来看，2016-2018年时代邻里实现营业收入分别为3.73亿元、5.19亿元、6.96亿元，年复合增速为36.6%；实现净利润0.2亿元、0.34亿元、0.64亿元，年复合增速为78.8%。

尽管发展较快，但是在规模上时代邻里约为此前披露的宝龙商业的一半，处于10亿元营收以下的物企第二梯队。

与大多数物业一样，时代邻里以住宅物业为主，基础物业管理服务收入占营收结构在60%左右。2018年公司在管住宅物业的平均物业管理费为每平方米每月人民币2.4元，与中指院显示的百强物业平均物业费2.3元相当。

同期公司毛利率分别为23.2%、25%、27.4%，净利率分别为5%、7%、9%。对比同行已上市物企，时代邻里的毛利率处于行业中位，但净利率水平偏低。

在招股书中时代邻里提到，公司面临较大的人工成本压力。2016-2018年以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。同期，分包成本分别占销售成本总额的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年，时代邻里人工成本占比高出百强物业均值5.7个百分点。

值得一提的是，报告期内时代邻里截至2018年12月31日全国90个在管项目中，有83个位于大湾区。在大湾区在管面积分别为11.3百万平方米、14.0百万平方米、15.5百万平方米及29.5百万平方米，分别占物业总建筑面积的86.6%、87.2%、82.7%及85.0%。

这与地产母公司时代中国有关。2016-2019年6月，来自时代中国集团开发物业的物业管理服务收入分别占物业管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。而大湾区正是时代中国深耕之地。

并且，由时代中国开发的未交付的总建筑面积为6.5百万平方米，预计将于未来两年交由时代邻里管理。以2019年上半年34.7百万平方米的面积计算，这6.5百万平方米相当于18.7%的面积增速。

除此之外，报告期内时代邻里的外拓项目增速较快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151项外拓的物业管理在管项目，较2018年12月31日增加235.6%。

短期内，无论是外拓项目还是来自时代中国的项目储备，时代邻里的增速可期。但从长远来看，靠规模扩张的物业是一个存量市场，物业行业的增量来自于增值服务。但报告期内，时代邻里的社区增值服务收入占比走低，分别为10.7%、12%、8.5%，2019年上半年下滑至6.9%。

输血母公司 经营现金流时正时负

分拆将使时代中国的股东有机会在分拆业务的独立平台下，将对本集团的投资价值变现，这是时代邻里拆分理由的第一条。

这一理由与宝龙地产极其相似。相似的不止这些，同样是高负债房企，时代中国拆分出来的物业资产负债率也颇高，接近100%。

时代邻里前身为广州时代物业，成立于1998年。此次上市主体时代邻里成立于2019年7月，两个月后即向港交所递表。

一路随房地产母公司发展壮大，时代邻里自成立以来的收购不多。报告期内，公司披露的收购有收广州万宁、佛山市合泰、珠海市原兴、骏安电梯、广州东康及清远市荣泰，录得商誉分别为47.2百万元、47.2百万元、47.2百万元及68.8百万元，分别占各期末资产总值的9.9%、5.4%、1.3%及2.9%。

物业作为一个现金流充沛的行业，时代邻里并购不多，资产负债率却达到98%、95%、97%。

流动负债中，占大头的是其他应付款项及应计项目。这些应付款项中，有一笔关联方提供贷款500万元，年利率为8.0%，该贷款已悉数偿还。除上述贷款外，其他应付款项为无抵押、免息及按要求偿还。

2018年与关联方其他应付款来往减少的同时，又多了一笔1.57亿元的抵押贷款。

事实上，这仅仅是即期部分的负债。2018年5月，时代邻里以应收贸易款项(2018年12月31日：人民币3525万元，2019年6月30日：人民币4528万元)及于未来年度就其管理的若干物业收取管理费的权利，设立为期八年的资产抵押证券总面值为16.75亿元。名义利率介于每年6.5%至7.5%。截至2019年6月，已经偿还1.49亿元本金。

对于这笔大额负债，时代邻里相关描述中有这样一句：在此之后，我们将向时代中国集团就资产抵押证券提供相同本金金额以及利率的贷款。

半年报显示，2019年上半年时代中国新增拿地金额187.6亿元，已超出去年全年的实际拿地金额。同时上半年销售额312.3亿元，完成年目标750亿元的42%。

加速扩张下负债走高。上半年时代中国总负债1110.52亿元，首次突破千亿元，资产负债率再次上升，至76.37%；目前拥有现金及银行结余总额258亿元，较2018年底有所减少。

高喊全员卖房之后，时代中国又紧接着拆分物业，很难不让人联想到融资输血。

值得注意的是，时代邻里的经营活动产生的现金流量净额波动剧烈，分别为-438万元、2330万元、11.1亿元，2019年上半年有变为-8.47亿元。这主要是与关联方在其他应付款项及应项目中的往来所致。

而用应收贸易款项/营业收入，时代邻里各期末的比例在30%左右。报告期内，公司应收贸易款项减值准备分别为5.5百万元、8.2百万元、9.9百万元及12.9百万元。同期物业管理费收取率走低，分别为90.3%、88.5%、89.0%、82.9%及85.7%。