一直没那么受市场关注的宝龙地产，最近倒成了“网红”房企。

11月初，宝龙地产被剔除出MSCI中国小型股指数，股价下挫。而后，公司主要股东蓝天控股和公司掌舵手许华芳接连大手笔增持，吸引市场关注。

近日，宝龙地产再传重磅消息。11月中旬，宝龙地产(下简称“宝龙”)斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，欲将其打造成为高新区第一个大型商业综合体，这也是宝龙地产进入粤港澳大湾区的首个项目。

值得一提的是，该手笔“下注”，是宝龙在长三角区域及大本营外，最大一笔拿地支出。

NO.1欲剥离商管业务，分拆上市

在今年宝龙的半年度业绩会上，总裁许华芳曾不止一次公开强调：“希望将集团的商管业务分拆，然后寻求到港交所独立上市。”在谈到对集团商业地产的期许时，还说到“一年至少要开8到10个大型购物中心，这是底线。”

不难看出，“剥离商管业务，分拆上市”、“回归商业地产”早已成为宝龙地产重要战略之一。

宝龙此次在大湾区大手笔拿地，可以理解为宝龙回归商业地产的一次试水，若试水成功将为宝龙商业管理(以下简称“宝龙商业”)IPO时争取到更高市场定价。

可能有人会问，宝龙不就是做商业地产起家的吗，现在又回归商业地产是什么鬼?

只能说现在的宝龙跟10年前的宝龙，完全是“两个概念”了。宝龙是做商业地产起家不假，在2009年时，业内还有过“北万达，南宝龙”的说法。但令人感概的是，经历了10来年发展后，宝龙曾经的支柱业务商业地产出现了“断崖式”下滑，目前宝龙地产商业地产的销售金额只占总值两成。

宝龙地产2019年H2财报数据显示，商业地产销售金额仅占比2成

与此同时，宝龙与万达的差距也逐步拉开。

到2018年，万达已经营和管理超过280个万达广场，租金收入达328.8亿元，而宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家，其租金和物业管理收入为22.49亿元，商业收入连万达的零头都没达到。

商业地产的日渐掉队，早已成为宝龙最为头疼的事。

宝龙选择在“逆周期”背景下放手一博，在村长看来，只不过是为了宝龙商业上市时，争取更多筹码。

虽然许总说一年至少要开8到10个大型购物中心，但从过往数据来看，并不理想。财报数据显示2016年至2018年，公司的商业项目开业数量仅为7座、5座和3座，宝龙地产回归商业地产任重而道远。

NO.2着急分拆上市，暴露宝龙“小九九”

目前宝龙的业务发展模式，被业内称之为“以住养商”，即通过住宅业务源源不断地输血，让商业地产业务得以不被迅速吞噬。

要知道，这几年当宝龙在商业地产领域新开发的商业项目，都是以个位数计量。而大悦城(HK.00207)、华润置地(35.1, 0.75, 2.18%)(HK.01109)等房企近几年都不断在商业领域发力，每年新开发的项目都远远高于宝龙。

总的来看，要是没有住宅业务的“输血”，宝龙的商业地产业务，极有可能进一步压缩。

企业的业务结构，决定的是企业未来发展前途。宝龙地产如果太依赖住宅业务，可以肯定的是，这不利于宝龙未来发展，这或许也是宝龙为啥不愿意舍弃商业地产的重要原因。

至于宝龙地产为何急着把宝龙商业割离出去，在笔者看来，有两个重要原因：

1、降低母公司负债率

2、用商业地产融来的钱来“回哺”母公司

此前宝龙商业向港交所递交的招股书显示，2016年-2019年4月底，资产负债率分别为99.1%、94.5%，89.4%和86.6%，宝龙商业无论是哪个时期的负债率，都远远超过了今年上半年宝龙地产的资产负债率76.09%，把宝龙商业从宝龙地产剥离出去后，能很大程度上降低母公司的资产负债率。

(宝龙商业的资产负债率远高于行业平均水平，数据：各公司财报)

另外，在分析宝龙商业流动负债构成时，发现宝龙商业有为集团或母公司输血之嫌。

(来源：宝龙商业招股说明说)

2016-2018年，宝龙商业流动负债总额分别为15亿元、12亿元、16亿元。以2018年为例，其中大部分为贸易及其他应付款和借贷两项科目，分别为6.5亿元和5.3亿元。

此5.3亿借贷部分，基本上都是一年内即将到期的借贷，对此宝龙商业在招股书上给出的解释是：

获取银行借贷时，我们是宝龙集团的一部分，并未有任何分拆计划。根据当时宝龙集团内的整体资本管理，考虑到我们具备的财务资源，由我们获取该等银行借贷较为合适。

翻译下：宝龙商业当初找银行借钱时，还未与宝龙集团“分家”，现在宝龙商业要独立出来了，根据自身考虑，这笔钱还是算在宝龙商业身上较为合适。

至此，宝龙地产的打法已经基本明确：

先把负债率较高的宝龙商业给剥离出去，降低母公司负债率，然后通过宝龙商业的融资渠道，以较低成本获取资金。

需要引起重视的是，就算以后宝龙商业成功上市了，若还与原集团或母公司保持大量资金往来，那必将影响公司财务健康。

NO.3商业地产不争气，许华芳有苦难言

家族式企业是讲传承的，宝龙地产也不例外。

许华芳的父亲许健康通过做商业地产白手起家，许华芳也不想到他这就把商业地产给丢了。

许华芳不止一次向媒体强调：“宝龙的优势在于商业”，本质也是希望媒体能重新重视起宝龙的商业地产。

但宝龙商业地产的表现不尽人意，最直观体现就是物业费、毛利率、收缴率偏低。

2016-2019年4月，宝龙商业曾有10处、9处及12处物业产生亏损，分别为240万元、700万元、930万元。亏损的主要原因是管理费收款率低，业主不愿缴付服务费。

这就尴尬了，一般房企分拆物业后，在房地产母公司的庇护下物业费收缴率都会较高，极少出现因物业费收缴不来而出现亏损的情况。

在毛利率一栏也可以看出，相对于商业管理服务，公司的物业管理服务的毛利率仅为11.4%，公司在物业管理服务的短板暴露无遗。

正因为宝龙商业地产业务的不争气，使得宝龙地产处境略显尴尬。

一方面公司总负债增长迅速，从2015年的439.04亿元，到2018年的992.5亿元，增幅高达55.7%，截至2019年上半年，公司总负债已超千亿规模达到1081.70亿元。

(宝龙地产近几年迅速攀升的资产负债率 数据来源：公司财务报表)

另外，公司有息负债为495.94亿元，一年内应偿短期借款125.41亿元，货币资金为166.08亿元，虽说足够还债，但并无过多盈余，想象空间有限。

债务已然成为悬在公司头上的一把利剑，原本寄希望于把商业地产板块剥离出去来降负债，但怎奈商业地产业务一直未能如期发力。