在利率调升70个基点(BP)后，华远地产15亿中票还是遭到了全体持有人的回售。15日，华远地产公告称，“17华远地产MTN001”回售金额为15亿元，而这期债券的发行规模就是15亿元。

利率调升难挡投资人回售

在融资相对宽松的环境下，一些地产企业选择下调利率“倒逼”持有人回售，从而降低企业的融资成本。6月1日，万科企业股份有限公司发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%；近日，重庆龙湖企业拓展有限公司也发布公告提示称，公司发行的“15龙湖04”后2年票面利率将由4.08%下调至3.3%。据不完全统计，年内已有8家房企下调债券利率。

在票面利率下调潮中，华远地产却“逆势”选择了上调利率。9月2日，华远地产公告拟将“17华远地产MTN001”票面利率从5.5%调整至6.2%，自2020年10月19日起生效。

不过，目前来看，这一调升并未挽留住投资者。9月15日的公告显示，“17华远地产MTN001”将迎来全额回售。

知名地产分析师严跃进向记者指出，利率上调对投资者来说原本是有利的，但是上调以后投资者仍不愿意持有债券说明企业在经营、兑付能力或存在一定风险。

记者注意到，此前华远地产曾在7月20日发行了一期新的中票，票面利率为6.48%，较“17华远地产MTN001”调升后的票面利率还高28个BP。

北京某券商固定收益部人士向记者指出，对持有人来说，一方面固然会按照票面利率高低来决定去留，另一方面近期地产企业融资政策也出现了一些新的变化，部分机构出于风控要求可能会回避地产类主体。

中国人民银行官网信息显示，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体报道，监管部门对房企设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

179亿债务一年内到期

wind数据显示，华远地产年内已经发行了四期债券，规模合计为29亿元。此外，上交所信息显示，8月25日，华远地产64亿小公募已经提交注册。

记者注意到，近年来，华远地产的有息债务规模呈快速增长趋势。2017-2019年，华远地产有息债务余额分别为176.76亿元、284.49亿元、326.72亿元和322.84亿元，近三年平均增速为35.96%。在公司的有息债务中，一年内到期的非流动负债占比超过40%。财务数据显示，一年内到期的非流动负债为178.88亿元。

从近年来来看，华远地产的资产负债率水平较高。2017年-2019年末及2020年3月末，公司合并口径的资产负债率分别为77.46%、82.74%、84.19%和84.07%。

目前，华远地产的主体评级为AA，评级机构为中诚信国际。

房企回售压力几何？

面临回售压力的不止华远地产一家。据国金证券统计，截至2020年7月24日，2020年8-12月，房地产开发行业信用债到期总量为1765.77亿元，另外有1724.07亿元债券进入回售期，到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。与前期相比，地产债到期回售规模有所增加，下半年偿债压力较大。

国金固收团队指出，由于部分城市地产市场过热，近期深圳、南京、东莞等地对地产政策进行了调整，后续房地产融资政策的走向也具有一定的不确定性。2020年是房企债券到期的高峰期，部分房企可能存在较大的偿债压力。

上述团队在报告中指出，根据货币资金与短期刚性负债的比值等数据筛选，有3家房企短期偿债具有一定压力，分别为泛海控股股份有限公司、重庆协信远创实业有限公司与广西万通房地产有限公司。

9月10日，据外媒报道，泛海控股正寻求将“15泛海MTN001”偿付10%，剩余部分置换为2年新券，新券期限为2年期或1+1年期(附回售权)，票息调高至7.5%。公司同日回应称，目前正以多措并举采取各种方式积极筹措资金，将积极沟通各中票持有人洽谈债券置换业务。不过，尽管如此，泛海控股的评级展望仍遭到了下调。11日，联合资信和联合评级将泛海控股的评级展望由“稳定”调整至负面。

华创证券分析师周冠南指出，仅通过规模判断房企资金实力的标准需要被重新审视。融资结构和负债成本同样需要重点关注，大型房企仍然会被激进扩张带来的偿债压力拖垮。