“房地产已经成为国民经济中一个普通行业。”

在近日的一次深圳媒体见面会上，万科董事长郁亮向外界抛出了一个判断。

他调侃说，有人讲万科总在唱衰房地产，早早就说步入了“白银时代”，两年前又喊着要“活下去”，是不是不看好这个行业，是不是觉得这个行业没机会了？

“肯定不是的。”郁亮说，我国房地产还有很大发展空间，但是这个空间在质量，而不在数量。

伴随多年高速发展，大量金融和社会资源涌入地产行业，部分城市和区域的房价连年攀升，商业租金和工业成本抬高，居民消费空间被挤压，对经济和社会发展带来负面影响。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求地产回归到民生的本源，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

这意味着，中央从国民经济的长远健康发展的角度，从顶层设计的高度，对房地产行业进行了重新的审视和定位。

这是郁亮对房地产行业判断的重要依据。在他看来，房地产行业管理红利的时代已经到来，地产企业要学会像制造企业那样，靠全面竞争力来取胜。

告别高杠杆

“三道红线”政策的出台，是近期业界最为关心的话题。

2020年8月20日，住建部及人民银行召开重点房地产企业座谈会，对房企提出“三道红线”的考核标准，分别为“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，并按照红、橙、黄、绿四档，对企业的有息债务增速进行了限制。

“看到放出来的这三个财务指标，我就知道是来真的。”一位国内排名前五的开发商财务负责人告诉《财经国家周刊》记者，这三条指标的设计非常精妙，穿透式地从表内、表外对房企各个融资渠道进行了“围追堵截”。

简单来说，就是企业不要想着瞒天过海，在财报上动手脚了。

尽管多年来，国内地产调控政策频出，但这是国家首次从企业自身出发，直接限制有息债务增长，几乎是按照金融业的思路在加以监管，显示出政府调控的坚定决心。

“这是从因地施策、因城施策，进一步走向了因企施策。”一位500强地产企业的集团副总裁对《财经国家周刊》记者表示，代表着国家对房地产行业，尤其是龙头企业的经营状况和财务风险高度关注。

“让你好好活着，别出事。”

就在2020年8月，银保监会主席郭树清在《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中明确提出，房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。

“三道红线告诉大家，这个行业不应该占用太多金融资源，但是也留下了发展的空间。”在媒体见面会上，郁亮直言，“我的建议，就是大家都健康地活着。”

2021年起，“三道红线”政策将在房地产全行业全面实施，单凭融资驱动的外生增长模式难以为继，尤其对于已经触及红线的企业来说，加快销售回款、引入战略投资者、剥离不良资产恐怕是一个现实的选择。

“管理红利”时代

“（房地产）一度（2003年）被定位为国家的支柱产业，承担了很多重任，现在回归成一个普通行业。”郁亮在近日的发布会上说道。

十九大报告提出高质量发展的要求，近年来国家不断加大对战略新兴产业、新基建的扶持投入，创新、科技、环保、安全等在中央文件中出现频次增加，而房地产也从传统的总需求刺激工具的功能定位，开始逐步侧重于民生，同时注重防控风险。

郁亮认为，我国房地产行业大致经历了土地红利、金融红利和管理红利三个时代。

土地红利时代，开发商赚的是土地的钱，企业谋求的是社会关系；到了金融红利时代，赚的则是加工的钱，“盖了房子卖掉，然后买更贵的地，再卖更贵的房子”，有些人胆子大、用的杠杆高，发展空间就更大。

现在，管理红利的时代来临，房地产再加杠杆就危险了。这个时代比拼的是全面竞争的能力，“要像制造业一样去面对它。”

目前，中国大多数的制造行业已经进入管理红利的时代。曾几何时，它们也是低端产品的代名词，但在多年竞争发展中这个现状已经大为改变，制造业的服务和品牌慢慢建立起来，一些企业甚至筹建了自己的研发中心。

“关键就一条，谁有好产品和好服务，谁就能够有竞争力。”郁亮说。

这背后也是人口红利消退带来的买房市场转型。

统计显示，我国的“刚需人口”（15-64岁）自2013年起已开始出现净减少，出生率也在快速回落，长此以往，未来住宅的自住性需求量增长将面临瓶颈。

“今天25岁以下的人，比25到30岁之间的少了1.39亿。”郁亮说。从数量上来说，或许不再有太多发展，或者说受到制约，但是质量上还有很大的空间，可以得到更多发展。

目前，大部分老百姓(72.790, -0.81, -1.10%)的居住问题得到了很好的解决，但还没有彻底解决，人们的居住水平得到了提高，但这并不代表所有的需求都被满足了。

郁亮打了个比喻，“就像衣橱里有那么多衣服，你还是会觉得缺少一件更合适的。”

赛道选择与平台化建设

从这些大背景往下看，万科近些年的一些转型动作也就很好理解。

“人们好像更容易忽视‘慢变量’。”郁亮说，今天气温降个十度，大家反应很大，但是冬天必然到来，四季更替常在，这是自然规律，我们又好像没有太多的感觉。

“我们（万科）对四时更替，感悟早一点而已。”所以现在对于三道红线、对于管理红利时代的来临，反应并没有那么大，因为早先在做战略规划的时候考虑过了。”

从经济发展规律来看，随着历史的发展，好公司往往会不断衍生出好商机和好产业。尤其在中央新提出的“双循环”新发展格局下，全球商业生态都在重塑过程中，拥有巨大客户群体和丰富产业链条的地产公司，完全有可能像华为、平安一样成为平台型公司，孵化出多维度的商业成果，做到既有广度、也有深度。

房地产这个行业至少有一千年的历史，为什么能够“常做常有”？就是因为，总会根据环境的变化出现新的机会，才能“常做常新”。

举例来说，比如租赁住宅就是万亿级的市场。

过去数十年中，国内市场以开发销售为主，忽略了租赁住房也是解决居住问题的一个重要方式，而早在1998年房改的时候，租购并举的思路就存在，目前看来，租赁市场的春天正在来临。

再比如，技术发展导致行业的革新变化，例如纯粹的购物中心早已改头换面，现在的商业综合体里可能有跑道、有开心麻花剧场，甚至篮球场和足球场……

虽然每个创新业务都会遭遇各种难题，但基于房地产行业变化的大趋势来看，万科这几年逐步加强在物流、康养、城市更新、长租公寓以及物业等方面的业务布局，也是为了顺应国家政策基调和行业发展方向。

“已经看到曙光。”郁亮透露说，万科对已选择的赛道比较满意，也刚刚进行了战略检讨和重新修订，明确了每个赛道的竞争目标是什么，以及如何在这个赛道上脱颖而出。

“首先必须要做正确的事情，如果选择错了赛道，问题也会很大。”郁亮说，企业在战略上的规划、把握和布局能力要很强。

同时，组织能力也要强大，怎么让最优秀的人员加入你们？如何找到最匹配的人才？如何做到每个环节的精细化经营？毕竟在全面竞争的时代，不允许有短板，每个方面都不容有失。

“物业一定会上市，时间还没想好，能够上市的业务都要上市，去接受市场的考验。”郁亮说，今后万科要在房地产的相关赛道上，沿着城乡建设与生活服务商的定位“一根筋”走到底。