伴随着如火如荼的物业分拆上市潮，诸家头部房企的物业板块陆续登陆或奔赴资本市场。在此背景下，手持百亿级营收的万科物业发展股份有限公司（简称“万科物业”）显得有些过于安静，关于其上市的话题始终停留在猜测层面。近日，该公司终于有了新动作——不是上市，而是更名。

今年10月31日，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全宣布万科物业更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），更名后的公司从一家物业企业转为平台型企业。正如朱保全今年5月在一封内部信里预告的一样——在未来的第三方物业行业排行榜单中，“可能看不到万科物业的名字”。

从整体架构来看，万物云更趋近于一家类科技公司。在近日与新浪财经等媒体的对话中，朱保全表示，“这种转型无外乎是Google向阿尔法Alphabet的变化，链家向贝壳找房的变化。万物云的英文名叫onewo，两个O中间一个new，本质上想做一个空间的数字孪生。”

据悉，万物云正在武汉建立的数字运营中心将远程运维全国所有的项目，该中心目前统筹的项目已超过四千个，未来计划达到一万个以上。

朱保全认为，万物云可以整体上市，旗下板块也可以单独上市，但上市并不是公司的“必要动作”。对他而言，眼下更重要的事情是 “革万科物业的命 ”。值得一提的是，在新模式下，万物云将投资目光瞄准了国内的中型物业公司，并有意孵化更多物企上市。

万物云可以整体上市 但上市不是必要动作

万物云的新口号是“定义空间科技服务”。据朱保全介绍，万物云有Space、Tech和Grow三大模块。

其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

在此基础上，万物云会将其在住宅物业领域形成的BPaaS服务，于旗下各空间服务的子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出。据介绍，目前睿联盟已拥有54家成员企业。

朱保全对新浪财经举例道，“我们的这次变化，跟贝壳挺像的。如果万物云对标贝壳找房，万科物业对标的就是链家。我们未来可能还会投一些物业公司，然后物业公司购买我们的科技服务，这个就像贝壳系的德佑。埃森哲咨询（ACN）为中小物业提供服务，我们输出BpaaS就很像ACN。”

他进一步介绍，“万物梁行走的是资产管理这条路线；城市物业更有意思，我们是帮政府做放管服改革，未来改造环卫公司、改造绿化公司、改造水道管养公司、路灯。住宅物业就是向同业赋能，城市物业向下游赋能，万物梁行是跟戴德梁行之间形成了资产服务的连接，每一块都不一样。”

“今天这个架构，每个都是独立平台——单独一个板块上市可以，整体上市也可以，上市后再分拆也可以。”朱保全说。但是，他话锋一转。“（万物云）手里有这么多利润，凭什么融资？上市是一个从私募到公募的过程，你私募都没有完成，为什么要公募？上市的目的是为了有名，为了融资。那（万物云）不上市也可以有名、融资，所以上市不是个必要动作。”

在其看来，新模式下万物云与资本市场的关系发生了转变。“站在物业的角度，红杉、高瓴都会来找我；站在万物云角度，我要去找红衫、高瓴了。原来是他们说服我如何给他们一个投资的机会，现在我要说服他们如何共同创造一个更大的平台。”

战略投资对象可能是排名20至50的物企

针对Grow模块的“万物成长”，万物云的介绍是“持续连接成熟企业、孵化创新企业”。这其中，前述睿联盟是重要一环。

据了解，万物云将战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。万物云近日与上海升龙投资集团有限公司（简称“升龙投资”）达成战略合作，双方成立的物业合资公司（注：升龙物业）加入了睿联盟，万物云将积极支持其上市。

被问及Grow模块是否类似于李开复创办的创新工场，朱保全对新浪财经表示，“这跟创新工场几乎一模一样”。

“我们为什么战投这些物业公司呢？因为不用你（物业公司）花钱建系统，我们可以把系统输入给你。” 有趣的是，从资本角度来看，万物云将来可能与一些投资基金会变为竞争关系。朱保全说，“我投它（物业公司）可能比投资基金便宜。因为投资基金不给它输出（技术），只给钱。”

以前述升龙投资为例。朱保全说，“升龙在地产开发领域不算最强、最知名的公司，但却是做城市更新最强的公司。广州有九条（城中）村交给升龙旧改。升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在结果帮他梳理全套物业管理流程，我帮他找总经理，这个公司还是升龙物业。未来升龙物业上市，我是它的战略股东，我是他的科技服务商。”

据朱保全介绍，万物云将投资目光瞄准了国内的中型物业公司。“物业公司头部就这么几家。物业公司里排到第20位左右的公司，全年收入都不到10亿。这里面可能前20的公司都想自己上市，排位在20至30或者20至50的公司很可能就是我们战略投资的对象。”

他谈到近期发生的“锦旗门”——因为对停车收费标准不满，有中梁首府小区的业主向万科物业送去了“干啥啥不行收钱第一名”的锦旗，事件立刻登上了网络热搜。万科物业随后申请退出该小区物业服务工作。结果根据社区意见征询结果，宁波中梁首府小区80.41%的业主希望留住万科物业。

朱保全认为，中国物业市场成立30余年后，依然存在从业者、消费者、政府、监管部门以及社会治安领域对物业管理的理解不一致的状态，市场还处于再教育过程。从万物云的角度思考，他希望可以对外输出一套万科物业的质量管理标准，改变行业现状。

“想选择万科物业品牌的，按万科物业的做，可能物业费贵一点，但是房子一定保值、增值。”他说，“我也可能会出现一个酬金制的副牌，比如我只拿酬金，业主说怎么做就怎么做，我只负责按你的要求提供服务，最后弄不好业主负责。不过不允许使用万科物业品牌。”

万物云明年要变成一家“缺钱的公司”

对于眼下资本市场的物业红利，朱保全认为，众多上市的物业公司陷入了利润之争中，这对于行业并非好事。“最早彩生活上市，给资本市场讲了一个80、90%毛利率的故事，随后上市的物业公司利润都是每年50%的增长，没有哪个行业比物业行业利润增长更快，我觉得这恰恰是一个问题。”

“物业上市，别人是很追捧是很好，（如果我也去追）我就陷入了利润逻辑里。但是物业的根本问题、客户关系没有解决，客户信任问题没有解决，人才问题没有解决。现在物业行业市场600亿，你拿这个钱全用于并购，生成200、300亿商誉，对这个行业有价值吗？”他说。

朱保全将万物云视作是维度升级。公司转型意味着自身跳出了当前物业板块的高估值、受资本追捧的圈子。“升维真的是很重要一件事。不陷入利润里面后，心里会很释然。”

万科物业系首个营收迈入百亿级别的物业服务公司，朱保全还曾自嘲过物业利润太高对不起业主。万科集团2019年财报显示，物业服务全年营收约为127.0亿元，同比增29.65%；营业利率为17.96%。截至该报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

不过，朱保全打算让万物云明年变成一家“缺钱的公司”，把现在的利润花出去。“这些动作会导致短期内可能连Margin（毛利率）都会下降，但是长期毛利会回来”。 这些钱去向何方？他表示，首先是招人，招募“基于科技业务的业务经理”；其次是拓展新业务。

他透露，公司最近取消了原有的立项委员，变为每个业务板块都可以自己开发MVP（注：最小可行产品）。每个MVP的初始开发金额是200万，但是必须在三个月内做出来，并获得客户认可，此后公司会投入更高金额的开发费用。新规则下，每个业务板块一年允许有四个项目失败，如果失败项目达到五个，板块负责人就会被问责。

“原来站在万科物业角度就很难革自己的命。” 朱保全说，“短期内能革万科物业命，（转型）这件事就成功了”。