疫情叠加持续收紧的调控政策，倒逼企业做出调整和改变，尤其在降负债已成行业主旋律的背景下，企业的每一步动作都至关重要，同时也备受关注。

降负债的路径很多，关键在于对发展质量的影响，能凭借极强的经营能力实现净现金流收入，这无疑是降负债的最佳路径，这方面，富力给出了标准答案，并彰显了房企在穿越最难周期中所展现的强大韧性。

集中兑付流动性压力骤减

对于外界的关注，富力推出一系列降负债组合拳，证明了自己强劲的偿债能力，短期债务压力已完全释放，未来将轻装上阵，砥砺前行。

一方面，富力开始提前偿还债务，1月6日，富力提前已将16富力01公司债券本金及利息共计64.32亿元偿还。此外，据悉富力已全额准备好16富力03公司债券兑付，本金及利息共计人民币38.52亿元，将于2021年1月22日到期兑付。

近日，富力完成了“18富力08”债券的转售续期。2020年12月4日，富力偿付18富力08公司债券，本金及全额利息约42.62亿元。2021年1月4日，富力发布公告称，上述回售的40亿元“18富力08”公司债券已于2020年12月31日前顺利完成全额100%转售留存，转售完成后“18富力08”公司债券留存规模为人民币40亿元，到期日为2022年12月4日。

据和讯房产粗略估计，加上富力于1月4日完成的“18富力10”75.11亿元债券回售本金及全额利息的兑付，短短33天内，富力已累计完成高达约182亿元债券本息兑付。

另一方面，作为一家综合性集团，富力具备较强的多元融资渠道，比如，2020年10月，富力完成H股增发，以9.82港元配售2.57亿股新股，预期所得款项净额约为24.98亿港元。

此外，富力地产拟转让广州富力国际空港综合物流园70%的权益予黑石集团，据报道，本次合并事项代价为63亿元的物业价值70%，大约44.1亿元。关于资金用途，富力公告称，董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金。

经过一系列的操作以后，富力在降负债方面已取得显著成效。财报显示，截至2020年三季度末，富力有息负债规模为1789亿元，较2020年一季度下降了约242亿元，较2020年中期下降了约88亿元。另外，富力净负债率从2019年三季度末的230%持续降低至2020年三季度末的166%，降了64个百分点。

在业内看来，种种降负债动作反应了富力优化债务及杠杆指标的决心，未来富力将坚持控负债、降杠杆的战略目标。实际上，三道红线新规并未影响富力的评级，9月交银国际将富力地产评级由“中性”上调至“买入”，目标价由10.88港元上调至13.38港元。

交银国际认为，富力管理层目标是通过资产处置、出售资产或项目股份，以及在旧改项目引入合资伙伴，来进一步补充120亿元人民币现金，2020年末其净负债比率可以降低至约150%，并认为配售、潜在资产处置和去杠杆计划将释放富力资产价值，并缩小股价折让。

业绩增长是降负债的底气

降负债背后，是富力良好的业务基本面，虽然经过疫情的考验，但富力仍然实现稳健增长。

富力2020年全年实现权益合约销售金额约1387.9亿元，超越去年同期的1382亿，在疫情的干扰下，富力仍然实现稳定增长。根据克而瑞地产研究发布2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告显示，在权益口径销售金额排名前100名中，富力地产排名第18位。

良好的销售是现金流的保障，以中期业绩为例，2020年中期，富力经营活动净现金流净额为74.35亿元，截至2020年三季度末，富力经营活动净现金流净额进一步增长至188.45亿元，相较于2019年三季度的-227.98亿及2019年末的-136.32亿元大幅改善，反映了富力近年来加快销售去化、促回款、控制支出等经营调整措施效果显著。

城更项目大湾区重点突破 全国广泛布局

不仅如此，随着全国陆续进入旧改赛道，富力正迎来新的发展契机。2020年11月，广州市天河区珠吉街吉山村全面改造项目与富力正式签约，资料显示，该项目总用地面积134.76万平方米，改造范围内总建筑面积219.45万平方米，投资估算约为206亿元，随着该项目的启动，未来将为富力带来丰厚的利润回报。

富力城市更新全国化发展目前已清晰显示两个方向的发力，其一，继续巩固在大湾区的领先优势，包括今年在广州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大签约城市更新项目。

富力目前已签约城市更新合作项目已有80多个，规划总建筑面积超7000万平米，这其中，大湾区面积占比逾54%。

富力城市更新扩张版图的另一方面，是冲出大本营广州，全国化布局，将城市更新的触角伸至山西、陕西、内蒙、新疆和甘肃，尤其是对山西、陕西的重点突破。

富力城市更新在西北地区先行先试的城市是太原。继富力城、富力华庭项目，富力太原共有13个城市更新项目，总用地面积高达3500余亩。其中，大、小东流村城更项目是富力太原旧改的重点项目。项目地处三给片区核心区域，规划约75万方商业综合体，6所幼儿园、2所小学，是一个集品质住宅、国际公寓、综合商业、教育于一体的现代化都市小镇。

2019年富力城市更新集团单独成立后，陕西城市更新集团在短短三个月内，就在西安及周边地市跟进项目40余个、签订框架协议3个。其中，西安土门项目2015年总体签约，2019年1月一期开发用地竞得，因其地段的唯一性和超大规模，具有重大影响。今年8月，JW万豪酒店品牌正式入驻,在居住开发方面，除了开远城的持续热销，2020年亦计划完成5个批次住宅产品的加推。

而所有项目新增、规模扩展、存量转化等方面的进展，在经营层面的意义在于，最终都可能最终变现为富力的业绩增长、成本减少和利润增长。

住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿。另一方面，按中国房地产存量每年2%的更新速率计算，城市更新迎来每年6万亿元级市场。

据机构报告指出，以城市更新潜在建筑总建面来衡量企业参与城市更新的程度，可以把房企分为三个梯队，富力城市更新规模遥遥领先，稳居第一梯队。

日前，中共中央在关于“十四五规划和二〇三五年远景目标的建议”中明确提出，通过“实施城市更新行动，促进大中小城市和小城镇协调发展，加强城镇老旧小区改造和社区建设”等，“推进区域协调发展和新型城镇化”。这无疑是对城市更新业务的最宏观利好。作为中国城市更新的领军者之一，富力也将有望在利好中“饮到更多头啖汤”。