1月11日，著名投行农银国际首次覆盖越秀地产股份有限公司(简称“越秀地产”)，给予“买入”评级，目标价为2.44港币，对应4.2倍 2021 年市盈率，股息率超过6%，较当前股价有57%的上行空间。农银国际报告称，越秀地产是大湾区的“轨交+物业”领先开发商，此评级是农银国际对越秀地产“轨交+物业”发展模式、增储有道且财务稳健、物管业务新发展前景的认可。

“轨交+物业” 大湾区领先 全国布局、助力未来业绩释放

据越秀地产股2020年全年销售业绩公告，截至2020年12月31日止十二个月，越秀地产全年累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约人民币957.63亿元，完成全年合同销售目标人民币802亿元的119%，以33%的亮眼增速实现了逆势增长。

作为公司获得优质土地的重要来源，“轨交+物业”战略在公司高质量稳健发展的进程中发挥了重要作用。农银国际在报告中指出，越秀地产2019年开始实施该模式，引入广州地铁为公司第二大股东，并在同年获取星图项目86%权益、星樾和星瀚项目51%权益，三个项目总建筑面积达315万平方米，2020年上半年已实现50.5亿元合同销售，同比上升142%，农银国际在报告中称，“轨交+物业”发展模式是公司成功的路径。

“轨交+物业”发展模式还将为越秀地产未来业绩的持续增长注入更多动力。2020年，越秀地产五大 TOD项目土储达到419万㎡，占越秀地产截至2020年中期总土储17.7%。农银国际预计，公司未来每年会从广州地铁获取三个或以上的TOD项目，项目总建筑面积约100万平方米。同时，越秀地产亦在积极拓展大湾区以外城市的“轨交+物业”业务，越秀TOD的全国化布局已经揭开序幕，将成为公司持续发展的核心竞争优势。

多元纳储 财务稳健向好

在"三条红线"新规和行业新竞争格局下，越秀地产充分利用国企背景优势，积极推进多元的纳储策略，有效控制了优质土地资源的土储成本，也是保持健康的财务结构重要因素之一。

农银国际认为，越秀地产的新“住宅+配建”模式有助于优化现金流，在报告中指出：公司已通过“住宅+配建”模式分别在2020年3月、8月、9月和12月获取了广州番禺区长隆南地块、白云区亭岗地块和番禺区南村万博地块和白云区金沙洲地块。由于该类政府配建项目对设计和施工的要求较高，有相关经验的开发商才有资格参与竞拍。因此越秀地产可以较低的成本获取该类土地。此外，这类项目初始资金投入较低且费用可按工期分2-3年支付，有助于公司优化现金流。

农银国际报告中显示，越秀地产2020年净负债率为69.4 %，预计2021年净负债率为55.7%，远低于政策红线，处于合理区间，展现出稳健发展的定力和韧性。

战略合作积蓄发展新势能，物管前景受看好

作为城市美好生活运营商，越秀地产一直致力于推进城市综合服务水平的提升，助力大湾区高质量发展。自2019年引入广州地铁成为越秀地产的战略股东以来，双方优势互补，拓展了优质的TOD项目。2020年11月，越秀地产收购广州地铁环境工程67%股权。对此，农银国际认为，收购广州地铁物业管理有限公司有利于促进公司物管业务收入增长。将进一步强化“轨交+物业”模式，给公司物管业务带来新发展。

该股权合作意味着越秀地产携手广州地铁在TOD模式全国布局上将实现规模增长与品质提升，越秀地产的多元服务业态更加丰富，有利于物业持有和城市运营的发展，更为未来的高质量增长积蓄新势能。