2020年是中国房地产行业充满艰难险阻的一年。“房住不炒”基调延续，热点城市调控频出；“三道红线”融资新规叠加金融机构房贷集中度管理，让房企依赖高杠杆扩张的模式成为历史。

大浪变革下，有的房企深陷旋涡，更多房企在砥砺前行。凭借实力实现了销售规模和盈利能力双突破的中国奥园，则属于后者。

自身造血能力强，回款率达85%

2020年，中国奥园实现物业合同收入1330亿元，同比增长13%，超额完成全年销售目标，稳居全国房企30强。国家统计局发布的资料显示，2020年全国商品房销售额约17.4万亿元，同比增长8.7%。这意味着中国奥园2020年的销售增速超过了行业平均水平。

拉长周期看，2016-2020年，中国奥园物业销售金额从256亿元增长至如今的1330亿元，年复合增长率在行业内保持较高水平。中国奥园集团董事会主席郭梓文30日出席业绩发布会时表示：“中国奥园销售目标是1500亿元。”这意味着中国奥园的销售规模有望再上新台阶。

销售规模连创新高的中国奥园，也始终维持较高的盈利能力。2020年，中国奥园实现营业额677.9亿元，同比增长34%；净利润70.5亿元，同比增长35%；归母净利润59.1亿元，同比增长41%。截至2020年末，中国奥园已签约未确认的合同销售约1960亿元，这在很大程度上锁定了未来几年的业绩提升空间。

在去杠杆的背景下，融资渠道趋紧，内生现金流成为房企可持续发展的关键。2020年，中国奥园全口径销售回款1130亿元，合约销售回款率85%，与上年同期相比增长了7个百分点。截至2020年12月31日，中国奥园账上现金余额约700亿元，另有约1348亿的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，抵御风险的能力强劲。

多渠道融资，发行成本创出新低

除了多渠道促进销售资金回流，不少企业纷纷紧抓融资窗口，多渠道开拓长期稳定的资金来源。中国奥园也充分利于港股上市公司优势，在审慎经营的基础上，提前安排了多笔再融资。

据记者了解，中国奥园2020年共发行了4笔境外优先票据，合计金额12.3亿美元，票面利率位于4.8%-6.35%区间，创出发行成本新低；此外，中国奥园还获得了包括恒生银行等在内的10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款，合计规模3.7亿美元。境外融资顺畅的中国奥园，还分别于2020年2月和8月发行了两笔境内公司债，利率分别为5.5%和5.65%，融资金额分别为25.4亿元和11.8亿元，合计37.2亿元。

积极进行多元化融资中国奥园，对于债务规模与资金成本的控制也十分严格，这让公司的财务保持了充足的弹性。备受关注的“三道红线”方面，截至2020年末，中国奥园净负债率82.7%，现金短贷比1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率78%。这意味中国奥园继续保持“黄档”行列。

不过，中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌在出席业绩发布会时表示：“2021—2023年间，中国奥园的目标是每年有息债务比例下降不低于5%，每年净资产复合增长率达15%，有信心在2022年之前‘三道红线’全达标。”至于具体的举措，陈志斌称，通过“促回款、调节奏、降成本、快交付”来实现，同时在投资性物业上，其他的业态包括写字楼的业态、商业，有新的物业落成，提高多元化的收入，提供更稳定的现金流。

由于财务稳健，资本市场上的投资者对中国奥园的主体信用及偿债能力充满了信心，这在各大机构给予的评级里可窥得一斑。2020年，中国奥园获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望；惠誉也将其企业信贷评级由“BB-”调升为“BB”，评级展望稳定。银河-联昌证券、安信国际、富瑞等也纷纷给予中国奥园“买入”评级，并上调目标价，其中安信国际给予的目标价位每股16港元。截至发稿时，中国奥园的股价为8.68港元，上涨空间巨大。

增加逆周期拓展筹码，2021年拿地预算300亿元

在市场环境趋紧，“两集中”供地新政出台的背景下，有着充裕流动性做支撑，且城市深耕经验丰富的中国奥园，显然在土地市场具备更大的优势。

2020年，中国奥园新增可开发建筑面积约2015万平方米，新增可售货值逾2426亿元。截至2020年12月31日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，权益比约71%，总货值约6208亿元；计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，其中一二线城市占比增至82%。

值得一提的是，中国奥园在城市更新进入加速转化和利润释放期。2020年，中国奥园成功转化10个城市更新项目，其中8个转化为土地储备，可售货值约380亿元，3个项目实现一级开发收益。截至2020年底，中国奥园拥有超过60个城市更新项目，预计可售货值约6730亿元，97%位于粤港澳大湾区。

中国奥园执行董事、联席总裁马军在业绩沟通会上透露，公司2020年的拿地预算约为300亿元，以“中心城市+卫星城”深耕都市圈，拥抱大湾区、长三角、成渝等价值高地及产业腹地。拿地方式上，在进行收并购和招拍挂的同时，进一步加大产业勾地比例。此外，由于中国奥园在城市更新业务方面总结了很多经验，接下来的发展后劲更多体现在该领域。

据记者了解，在中国奥园未来的规划中，城市更新将是重头戏。公司不仅要积极拓展粤港澳大湾区外的其他城市的更新业务，还计划在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发。这有利于进一步集中优势资源和核心人才，从而提高产品竞争力和服务水平。

业内人士普遍认为，规模及效益并行的中国奥园，在加强回款的同时，还积极通过多种渠道加速资本补充，抗风险能力进一步提升，这也使其获得了更多逆周期拓展的筹码。可以说，中国奥园这幅可持续、高质量发展的画卷，正在徐徐展开。