近日，奥园美谷连发20多份公告，抛出了出售地产业务的计划。从被中国奥园收购，到更名奥园美谷，再到抛售地产业务，仅一年时间，奥园美谷便退出了地产业务。其中，京汉置业是奥园美谷的核心地产业务平台，也是本次出售的焦点。

令业界关注的是，为何奥园美谷的地产业务不放入中国奥园的地产板块，而是直接出售，这是基于什么考量？

京汉置业贡献奥园美谷超八成营收

6月22日，奥园美谷科技股份有限公司（简称“奥园美谷”）发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式，转让公司持有的京汉置业集团有限责任公司（简称“京汉置业”）100%股权、北京养嘉健康管理有限公司（简称“北京养嘉”）100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司（简称“蓬莱养老”）35%股权，并由交易对方以现金方式购买。

公告显示，由于上述标的公司2020年末资产总额、资产净额及2020年度营业收入，占奥园美谷同期经审计的资产总额、资产净额和营业收入的比例均达到50%以上，根据相关规定，此次交易构成重大资产重组。

奥园美谷方面表示，根据公司品牌定位和发展规划，并结合实际情况收缩房地产业务，有利于优化资产结构，聚焦于以医疗美容为主业的业务布局，集中资源在其深耕发展；本次交易将回收的资金用于美丽健康产业的投入，进一步提升公司核心竞争力，增强经营和可持续发展能力。此外，本次交易有利于逐步解决与控股股东存在的同业竞争问题，有利于维护公司股东权益。

根据公告，京汉置业、北京养嘉、蓬莱养老三家标的公司（下称“三家标的公司”）的估值达20.06亿元，其中，京汉置业估值约为20亿元，北京养嘉和蓬莱养老35%的股权对应估值分别为-360.09万元和1038.89万元。

值得一提的是，今年4月9日，京汉置业股东会通过了分红的决议，向股东分红10亿元。基于此，奥园美谷在公告中称，公司参考评估结果并扣减分红金额，拟以10.2亿元作为本次交易标的在北京产权交易所公开挂牌转让的挂牌底价，最终交易价格将根据公开挂牌结果确定。

财务数据显示，上述三家标的公司的资产总额约75.71亿元，占上市公司（奥园美谷）资产总额的80.09%；其资产净额合计约14.78亿元，占上市公司资产净额的86.22%。营收方面，京汉置业营业收入约15.92亿元，占上市公司营业收入的80.11%，而另外两家拟出售标的公司的表现则并不乐观，其在2019年和2020年均未开展业务，当期营业收入均为零。

从整体负债方面来看，截至2018年、2019年和2020年末，奥园美谷负债总额分别约为93亿元、75.49亿元及68亿元，其中流动负债占负债总额比重分别为79.30%、82.10%和 60.77%；非流动负债占负债总额比重分别为20.70%、17.90%和39.23%。

房地产业是奥园美谷营业收入的主要来源。2020年度，奥园美谷实现营业收入 19.87亿元，较上年同期下降36.92%，对此，奥园美谷方面称，主要因为受疫情影响，公司房地产板块销售收入较2019年下降，化纤板块开工时间同比减少，导致订单完成量较去年减少。

奥园美谷在公告中表示，此次交易完成后，除控股子公司联合领航在南京持有仓储地产经营空港物流仓储业务外，上市公司不再经营其他房地产相关业务。

重点布局北京、雄安，去年盈利同比下降

值得一提的是，在此次出售的三个公司中，京汉置业是奥园美谷的核心地产业务平台。2020年，京汉置业资产总额、资产净额、营业收入分别为75.04亿元、14.71亿元、15.92亿元。

新京报记者注意到，京汉置业旗下共有20个100%持股子公司，分别位于北京、雄安、香河、天津、廊坊、石家庄、保定等地，另外还有持股比例为80%、60%的几家子公司，旗下开发项目主要包括以京汉·铂寓、京汉·君庭为代表的住宅和各类产业综合体。

截至2020年12月31日，京汉置业及其控股子公司正在开发建设的主要房地产项目共有9个，包括凤凰中国西部文化城、京汉·揽江山、“吃遍中国”美食文化旅游小镇、蜀国蜀都农创总部基地（一期）、龙涛骏景（建设第2、3期）、京汉·云海间·山境、京汉·云海间·听海、京汉水天池健康小镇、奎恩国际中心、南湖云湖间，项目业态包括住宅、公寓、别墅、洋房、商业等。

此外，房地产项目销售方面，期内，京汉置业及其控股子公司主要房地产项目涉及销售的共5个，包括京汉君庭住宅小区（廊坊）、京汉铂寓（香河）、龙涛骏景（建设第2期）、凤凰中国西部文化城、奎恩国际中心。

值得注意的是，土地储备方面，截至2020年12月31日，京汉置业拥有位于雄安环北京区域占地面积7.40万平方米的土地储备；位于雄安环北京核心区域以外的土地储备占地面积共57.39万平方米；位于张家界(5.370, 0.00, 0.00%)的文旅、康养项目土地储备占地面积 9.14万平方米。

从各项盈利指标来看，2020年，京汉置业实现总营收15.92亿元、营业利润2.45亿元、净利润1.27亿元，分别较2019年下降约37.04%、23.13%、29.34%。同期，京汉置业的整体毛利为4.89亿元，同比减少约25%；整体毛利率为30.12%，同比增长4.76个百分点，主要是由于主营业务毛利率增长所致。

出售地产业务可回笼资金、聚焦医美

事实上，在中国奥园成为奥园美谷的控股股东后，后者的业务布局逐步进行调整。2020年10月26日，当时的京汉股份发布公告称，拟将公司名称变更为“奥园美谷科技股份有限公司”，未来将打造成健康美丽产业的上市平台。2020年11月12日，京汉股份在广州举行奥园美谷品牌焕新暨战略发布会，奥园美谷方面在会上表示，奥园美谷的战略定位，是美丽健康产业的材料商、科技商，其战略方向是从绿纤新材料出发，进军美丽健康产业。

2020年11月12日，京汉股份在广州举行奥园美谷品牌焕新暨战略发布会，宣布其战略定位是美丽健康产业的材料商、科技商。资料图片

对于地产板块业务，彼时，奥园美谷方面称，上市公司旗下的地产项目，将继续保持高质量发展，“奥园美谷将充分利用控股股东地产业务赋能，高质、高效完成现有房产项目的开发与销售，科学控制房地产业务拓展节奏，房产业务回收的资金，将作为奥园美谷投资绿色纤维和健康美丽产业的重要资金来源。”

因此，从确立美丽健康事业，到如今剥离主要房地产相关业务，前后不过8个月时间。对此，同策研究院分析师林丹妮表示，医美行业正处于蓬勃发展时期，备受资本市场青睐，而房地产行业在趋严的政策导向下，盈利能力将大受影响，此时通过出售地产项目筹集资金，抓住市场机遇扩展医美市场规模，是奥园美谷实现新的业务增长极和多元化发展的关键。

问题在于，奥园美谷的地产业务不放入中国奥园的地产板块，而是直接出售，是基于什么目的和考量？对此，知名地产分析师严跃进分析称，理论上奥园美谷地产板块可以和奥园地产板块进行整合，但当前房地产大环境存在一些压力，通过直接出售回笼资金，可以支持奥园美谷既有产业的发展。此类操作更多的还是从奥园美谷自身出发，也是强化产业聚焦、减少经营成本的导向。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称，京汉股份的地产业务本身就与中国奥园构成竞争关系，因此奥园收购京汉股份之后势必要重新整合京汉股份的地产业务，要么整合进奥园自身，要么须对外转让，“目前来看，奥园选择了后者，将京汉股份的地产业务对外出售后转型为医美概念，这样就可以在不消耗奥园自身现金资源的同时，也实现了对京汉股份的业务转型。”

汇生国际资本总裁黄立冲指出，一般而言，如果将奥园美谷的地产业务放入中国奥园地产板块，在减少上市公司压力或回收资金上并没有帮助，相当于整个奥园体系还要给其注资。目前奥园美谷选择出售，能够套现回笼资金，不排除后续会引入新的业务和投资者。

“估计是基于关联交易的考量，如果将其地产板块卖给母公司，定价方面是否合理，会存在一些麻烦，因为肯定是个关联交易，可能会涉及跟京汉之前的相关约定。如果能够按市场价格出让，本身也不是坏事，因为比较简单。”亿翰智库董事长陈啸天称。