收到上交所问询函两周后，宋都股份选择将自己的苦水一股脑儿倒出。

于是7月那场备受关注的退地风波有了更多的细节补充，猜疑不断的合作方也揭开了神秘的面纱，甚至出现了更多的剧情、更强的反转……

8月10日晚间，宋都股份在回复了上交所的工作函中称曾与祥生、宝龙达成短暂协议，其于杭州首批集中供地中竞得的8号地块与12号地块，将分别与两家公司联合开发，但由于两公司单方面违约，均选择不再合作，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，从而导致退地情况发生，损失了5000万元的拿地保证金。

牵扯而出的宝龙与祥生随后站上了风口浪尖，一时间，围绕着退地风波的三家各执一词。

究竟是谁的责任？又是谁在说谎？

宋都退地血亏5000万

这场退地风波的源头需要追溯到5月杭州首批集中供地。在那场为期两天的鏖战中，孤军作战的宋都股份发力拼抢，以上限价+若干自持比例拿下5宗地块。

这场有些疯狂的补仓代价是45.84亿元，在房企拿地金额榜上排名第九，前面站着融创、华润、滨江、龙湖等规模房企。

激情之后，平静下来的宋都股份有些“吃不消”。

根据出让条件，宋都股份需要在规定时间缴足本宗地块出让成交总价款的20%，并分别与杭州市规划和自然资源局签订《出让合同》。

由于无法按时补齐出让金，拿地2个月后，宋都股份宣布放弃在杭州首轮集中供地中竞得的一副地块，杭州杭政储出【2021】8号地块（下称“8号地块”）。

记者了解到，退地并非宋都股份本意，其曾争取过交滞纳金，以换取时间解决资金问题，但最终相关部门并未同意。

这场“投资失误”，宋都股份称系祥生与宝龙违约导致公司短期资金压力较大，才决定放弃。

据宋都股份表示，公司竞得8号地块后，随即与祥生控股（集团）有限公司浙北区域公司（下称“祥生”或“祥生方”）达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜，2021年5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

然而第二天，祥生方突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

同样的场景随后也在另一幅地块中上演。

宋都股份称其5月8日竞得12号地块后，浙江宝龙锦城企业管理有限公司（下称“浙江宝龙”）主动接洽公司希望就天目医药港地块（即12号地块）进行合作开发，双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》（下称“备忘录”），其中约定“股权比例：宋都股份50%；宝龙50%”“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了宋都股份寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。2021年5月19日，在公司多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示放弃合作。

宋都股份认为，由于浙江宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的备忘录，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。如祥生和浙江宝龙能够按照约定履行合作义务，则公司整体获取土地权益金额为32.48亿元，符合公司预期。

宝龙、祥生放弃合作，无外乎是因为“算不过来账”。此次杭州集中供地，苛刻的条件下，利润空间极其有限。即便是深耕杭州多年的滨江，其董事长戚金兴也坦言，“努力做到1%-2%的净利润。”

以上述涉及到的两幅地块为例。

8号地块宋都股份以上限价17.83亿元+21%自持竞得的，溢价率29.86%，成交楼面价20962元/平方米。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26500元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。有房企投拓人士直言“5000元/平方米的建安成本、3000元/平方米的精装修，外加财务成本和税费成本，即使不考虑自持部分，项目利润空间也很有限。算上21%的自持比例，完全没利润。”

被宝龙放弃的12号地块，利润空间也不高。

该地块由宋都股份以总价8.9亿元竞得，楼面价11688元/平方米，溢价率29.87%，自持比例19%。根据规划，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21980元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。成交楼面价较毛坯销售限价相差10292元/平方米。

退地的代价是宋都股份缴纳的5000万元保证金不予退还，占公司最近一期经审计净利润（3.52亿元）的14.19%。

祥生、宝龙拒绝“背锅”

面对宋都股份的指责，祥生与宝龙并不认账。

祥生公告称，公司及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。其董事长陈国祥在接受采访时直接表示，“双方没有纠纷，是宋都股份无理取闹。”

宝龙则回应宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后确实与其签订了合作备忘录，但后期（5月17日之后）在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

究竟是宋都股份无理取闹还是祥生、宝龙背信弃义？

房企公开市场的合作拿地根据节点主要分为投前、投中、投后三种，由于上述两幅地块祥生、宝龙均未参拍，因此双方不存在投中合作的情况。

宋都股份在公告中称，其拿下地块后才与祥生、宝龙方面接洽。记者了解到5月17日宋都股份与杭州市规划和自然资源局临安分局签订了《出让合同补充协议》后，宝龙方面确实与其就签订了合作备忘录。某规模房企投拓人士表示，有可能合作方此前没有测算的很清楚，或者双方就自持部分等具体细节方面没有谈妥，导致合作未能最终成行。如果是投后合作，也意味着竞拍过程为宋都股份独立行为与判断，其自有资金能够覆盖相关款项，因此宋都股份所言“合作方违约，给公司短期内资金安排带来巨大压力”不具说服力。

亦有头部房企投拓人士倾向于“投前合作”，有接近宋都股份的消息人士对记者表示，“双方在土拍前已口头或私下达成基本合作意向，但具体内容并未约定。”合作方的加入也给了宋都股份在竞拍环节中奋力争夺的勇气，最终地价和自持比例超过合作方预期，故放弃合作。

其直言“拍地前基本为简要协议，不会签署正式协议，这也意味着此类备忘录约束力较低。”

某20强房企区域投拓负责人举例称，《合作备忘录》相当于君子协定，上面甚至没有公司公章。

牵扯进风暴中后，有行业人士认为，对祥生、宝龙的合作口碑或产生影响，其他房企在与其合作时会更加谨慎。也有观点认为，此类情况并不少见，影响有限。