坚持“快周转”战略，寻求弯道超车机会，这是大发地产集团有限公司（以下简称“大发地产”）董事长葛一暘接班以来的选择与追求。

8月11日，大发地产发布正面盈利预告，2021年上半年，公司纯利将录得同比增加超过150%，公司拥有人应占利润将录得同比增加超过40%。这样的业绩增幅足够让充满扩张野心的葛一暘满意。

但在业绩增长背后，大发地产也面临着较大的资金和债务压力。最新数据显示，截至2020年末，在剔除受限制资金后，大发地产货币资金仅为38.91亿元，无法覆盖51亿元的短期借款。

为此，大发地产不得不依赖高成本融资和不断出售子公司股权腾挪资产。据不完全统计，从去年6月份至今，公司共5次发行海外债，总金额共计6.4亿美元，发行利率最高达12.375%；同时出售了6家子公司股权，交易总对价超过9亿元。

尤其是在今年6月份，大发地产接连在成都以较高的溢价率拿下两幅地块，但又相继出让了在成渝地区两个项目公司的股权。上述公司所持资产正是大发地产此前进入成都和重庆两地市场布局的首个项目，这“一进一出”让业界充满疑惑。

对此，大发地产方面在发给记者的书面回复中表示，上述出售事项完成后，所得款项净额将用作集团一般营运资金，将改善资产周转率并产生额外现金流入，提升公司收购或投资其他地块或物业项目的能力。

一年内6次“卖子”

大发地产披露的最新未经审核营运数据显示，今年前7个月，公司已实现累计合同销售金额约为288.09亿元，同比增长112.31%，已完成年度目标的80%。

与此同时，大发地产在土拍市场不断开疆拓土，在今年初更是拿下多宗“地王”。中指院数据显示，今年前7月，大发地产拿地金额达70亿元，位列67位。

事实上，大发地产曾以“长三角”地区作为发展布局的绝对重心，目前在“1+1+X”战略指引下，公司正试图将成渝都市圈作为第二增长点。但在业内人士看来，外延扩张也加重了公司的资金压力。

而转让子公司股权、腾挪资产，成为大发地产实现进一步扩张的资金来源。据记者不完全统计，自2020年6月起，大发地产已接连发布出售6家子公司股权的公告，被转让股权的子公司分别位于上海、宁波和芜湖等“长三角”地区以及成渝两地，交易总对价超过9亿元。

最近一次“卖子”发生在今年6月9日。大发地产宣布，出售重庆融阙置业有限公司（以下简称“重庆融阙”）的90.84%股权以及上海瀚颜实业发展有限公司（以下简称“上海瀚颜”）的100%股权，对价分别为1212.7万元和7004.9万元。

按照大发地产方面的说法，上述出售事项完成后，所得款项净额将用作集团一般营运资金，将改善资产周转率并产生额外现金流入，提升公司收购或投资其他地块或物业项目的能力。而就在上述交易前后，大发地产在成都又接连拿下两幅地块。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜则认为，大发地产可能存在资金压力，因此选择将此前项目出售，通过浮盈变现的方式来支持新项目的所需资金。“出售项目公司股权还可以减少项目开发的后续持续投入，自然也会降低公司的投融资压力与表观负债。”

值得一提的是，大发地产在公告中表示，“接盘方”成都坤发房地产开发有限公司（以下简称“成都坤发”）及其最终实益拥有人均为第三方。但天眼查显示，成都坤发的注册地址位于中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道33号1栋1单元7楼705号，同一注册地址还有大发地产旗下14家公司，包括成都瀚旸置业有限公司和成都垠康企业管理咨询有限公司等。

“其中的缘由可能是大发地产在上市板块与非上市板块之间进行资产的腾挪调整，以实现对自身最有利的诉求；也可能是在并表范围内进行调整，以优化相关表观数据，自然不排除通过此举‘左手倒右手’将相关资产转移到并表之外的公司。”柏文喜进一步分析称。

“新地王”深陷退地风波

近期，宋都股份(2.310, -0.03, -1.28%)不惜折损5000万元而最终退地的事件引发关注。而事实上，早在今年上半年，在土拍市场抢地积极的大发地产也因为地块溢价过高而不得不主动申请退地。这也是在“长三角”热点城市南通首次发生的退地事件。

时间拨转至今年3月15日，备受关注的南通市金沙湾新区R2021-004地块正式落锤。该地块经过470轮报价、耗时近6小时，最终由大发地产斥资12.1亿元竞得，楼面价14095元/平方米，溢价率28.13%。

在此之前，上述地块所在的金沙湾新区最高成交楼面价不过7806元/平方米，最低成交楼面价仅为3750元/平方米，而大发地产摘得的金沙湾新区“新地王”楼面价甚至超过区域内当时众多楼盘的预售价。

仅过了一个多月之后，大发地产或已意识到项目开发难以获利甚至有亏损风险，最终选择了主动申请退地。4月25日下午，南通市通州区自然资源和规划局发布《解除土地出让合同公告》，为落实房地产市场调控政策，经报政府批准同意，现解除与大发地产签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

对此，南通市通州区住建局房产科一名负责人也直言，南通楼市调控政策出台以后，企业联合物价部门核算后发现，项目的（预计）销售价格在这样的土地成本下会亏本。“地价超过1.4万元/平方米，项目要卖2.3万元/平方米左右才能回本，但这个价格就算批了也很难卖，并且那一地段现在限价2万元/平方米，企业肯定划不过账来。”

“大发地产总公司因此主动向通州区政府申请，报南通市相关部门核准后，当地也是考虑到营商环境，为了经济的平稳发展同意企业将这块地退掉。现在这块地已经重新挂出，这几天又要重新出让了。”上述负责人进一步说道。

至于公司是否会再度参与上述地块竞拍的问题，大发地产方面并未给出明确回复。

频繁“借新还旧”遭诟病

在“地产二代”中，葛一暘无疑是早早挑大梁的“实干派”。作为留学归国的“海归”，葛一暘2012年正式接任大发地产总裁一职。2015年其父葛和凯辞去管理层职位，葛一暘在掌权后，迅速主导大发地产在港股上市，试图将原本略显保守、稳健的大发地产带出“舒适圈”。

而葛一暘一家的英国籍身份也备受关注。根据大发地产2018年赴港股上市时披露的资料，葛和凯仍为大发地产第一大股东，持有74.6%的股权，葛一暘持有24.2%股权为第二大股东，而葛一暘的母亲金林荫及叔叔葛和鸣也在股东之列。在大发地产上市前，葛和凯一家及其弟弟葛和鸣已全部获得英国国籍。

此后，在葛一暘的带领下，大发地产吸引了一大批明星经理人，其中前CFO罗俊被认为对大发地产的财务结构优化功不可没。回顾近些年的负债情况，2015~2018年，大发地产的净资产负债率分别为196.5%、150%、269.8%和107.2%。而在罗俊2019年加入公司后，大发地产当年的负债率已降至78%。

尽管如此，大发地产的现金流并不充裕。财报数据显示，截至2020年末，大发地产现金短债比达1.4，同时在72.76亿元货币资金中有33.85亿元的受限制资金。若扣除受限制现金，大发地产在手的38.91亿元货币资金并不能覆盖期内51亿元的短期借款。

此外，尽管大发地产一直在调整融资结构，但公司“造血”能力较弱。Wind数据显示，2020年，大发地产经营性现金流净额约-39.00亿元，上一年同期则为1.01亿元，下滑幅度明显；而其投资性现金流金额和融资性活动现金流净额分别为-1.31亿元和51.11亿元。

如今罗俊已悄然离职，这也加剧了外界对大发地产财务状况的担忧。克而瑞报告分析称，整体来看，大发地产虽未“踩线”，但整体融资成本还是偏高。

据记者不完全统计，从去年6月份至今，大发地产共5次发行海外债，总金额共计6.4亿美元，发行利率介于9.95%~12.375%，明显高于2020年房企海外债8.32%的平均利率。

另一方面，大发地产此前一直被外界诟病信托融资占比较高。在业绩会上，葛一暘也直言：“从境内结构融资来看，2019年开始我们主动压价信托类融资，信托规模在2020年底仅占融资余额的8%，境内融资主要是以银行长期限开发贷为主，超过了境内融资余额的70%。”

大发地产方面还在发给记者的书面回复中表示，公司积极拓宽多元化融资资源，优化债务结构，通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道，为长期发展开拓充沛稳定的资金来源，并与多家银行及金融机构保持良好关系。