8月23日，保利地产发布2021年半年报。今年1-6月，保利地产实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%；实现签约面积 1671.29 万平方米，同比增长12.00%。销售业绩增长的同时，保利地产的利润空间却在收窄，经营活动产生的现金流量净额仍为负。

毛利率、净利率下降

半年报显示，期内，保利地产取得营业总收入901.09亿元，较去年同期的737.06亿元增长22.25%；营业利润189.59亿元，同比增长8.70%；净利润 146.88 亿元，同比增长10.25%；归母净利润102.98亿元，较上年同期的101.24亿元仅增长1.72%。

与此同时，保利地产的营业成本增幅明显。期内，保利地产的营业成本为607.33亿元，较上年同期的473.79亿元增长28.19%，远超营业总收入的同比增幅。其中，销售费用24.73亿元，同比增长31.27%；管理费用23.29亿元，同比增长25.65%；财务费用13.13亿元，同比下降38.65%；研发费用增长3028.08%至4.26亿元。

营业成本的上浮导致保利地产的毛利率、净利率、加权平均净资产收益率均出现下滑。2021年上半年，保利地产的毛利率为 32.50%，同比下降 3.22 个百分点；净利率为 16.32%，同比下降 1.75个百分点；加权平均净资产收益率为5.56%，较上年同期的6.23%下降 0.67 个百分点。

实际上，从2019年中期、2020年中期、2021年中期的数据来看，保利地产的毛利率与净利率持续下行。其中，毛利率分别为39.75%、35.69%、32.45%，净利率为18.23%、18.08%、16.34%。

业内人士分析认为，保利地产的毛利率、净利率下降均超出预期，伴随高地价项目陆续结转，未来的毛利率及净利率表现仍将承压。

上述人士进一步解释称，由于土地集中供应、招拍挂政策不断调整，开发商的投资拓展能力得到考验，土地获取难度加大。同时，“限房价”、“竞地价”、“竞品质”政策逐步推广，预售条件逐渐收紧，房企的利润空间将不断受到挤压。

值得注意的是，2020年中期、2021年中期，保利地产经营活动产生的现金流量净额均为负，分别为-252.44亿元、-248.1亿元。

此外，保利地产投资相对积极。上半年，保利地产拓展项目84个，新增建筑面积1651万平方米，拓展金额963 亿元。克而瑞数据显示，保利地产上半年新增货值排名第3。

需要关注的是，保利地产新增项目中一二线城市的金额占比有所下滑，三线城市的金额占比提升。国盛证券的报告显示，1-6月，保利地产拿地金额在一线、二线和三线城市中占比分别为13.13%、49.15%、37.72%。其中，一二线较2020年分别下降6.76个百分点、2.65个百分点，三线城市则上升9.41个百分点。从城市群分布来看，1-6 月拿地金额集中在长三角、成渝、京津冀、粤港澳、长江中游等，占比依次为28.47%、13.96%、12.96%、9.13%、7.58%，上述几个核心区域占比达 72%。

保利地产在半年报中表示，根据上半年市场情况，公司保持投资定力，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。

何时重回第三？

宋广菊卸任董事长后刘平继任，有关保利地产何时“重回第三”的话题再次引发市场关注。早在2017年，宋广菊曾表示，2-3年内保利地产的排名要重回行业第3。同年，保利地产被融创中国反超，排名跌至第5，此后一直未回到第3。

今年1-7月，保利地产实现签约面积1984.10 万平方米，同比增加 9.35%；实现签约金额 3273.40 亿元，同比增加 19.84%。克而瑞的统计显示，保利地产前7月全口径销售额维持在房地产行业第5，增速在TOP40房企中位于中下游，排名第31位。

消息人士表示，保利地产做大做强的雄心一直都在，不过，头部房企的地位相对稳固，很难轻易撼动。加之，当前市场环境日益趋严，“重回第三”仍是长路漫漫。

实际上，刘平走马上任后的首秀是带领管理层集体增持保利地产的股票，这被外界喻为刘平做大做强保利的雄心。

8月4日，保利地产发布公告称，公司实际控制人保利集团拟在未来6个月内，通过上海证券交易所交易系统增持不超过公司总股本2%的股份，并于公告当日已完成首次增持50万股。同时，保利地产还发布公告称，公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股。其中，刘平增持金额上限为500万元，远超其一年税后收入所得。

资料显示，保利地产上市以来，保利集团仅在公开市场增持过4次，除了此次，其他分别为2008年、2014年、2015年。“在刘平上任不足一周，保利集团通过增持股份表达了对保利地产的肯定与支持，也是对新任董事长的信任。从上述两方面来看，这无疑是大礼包”，上述消息人士指出。