8月29日，大悦城控股发布2021年半年报。在调控政策趋紧、行业利润率持续下行等复杂背景下，大悦城控股凭借扎实运营，实现业绩稳步提升，特别94%的销售回款率、持续下降的融资成本、核心城市群土地获取、稳步提升的可持续收入这几方面的表现，充分为“十四五”开局写好了“高质量”的注脚。

自2019年地产业务重组后，大悦城控股积聚的势能逐步得到释放，整合红利在经营端慢慢凸显，尤其是地产业务与多元业务形成互补，平抑风险的能力顺势增强。“合”效应之下，大悦城控股渐行渐稳。

融资优势显现 财务安全不断提升

正值“三条红线”政策落地满一年，财务安全被房企提到了前所未有的高度。不过，游戏规则的改变，却给大悦城控股带来了更广阔的发展空间。截至6月30日，大悦城控股在手现金264.6亿元，有息负债余额735.68亿元，平均融资成本降至5.06%，较2020年年末下降0.04个百分点。中诚信、中证鹏元、大公国际等三家机构均给予大悦城控股AAA级信用评级。业内人士表示，调控重压下，融资优势有望助力大悦城控股穿越周期。

“三条红线”方面，大悦城控股现金短债比1.44，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%。在安全边界不断拓宽的同时，大悦城控股也积极创新融资方式。除利用传统公司债、银行贷款外，大悦城控股还拓展了CMBS、ABS等融资方式，并尝试产业园公募REITs。据悉，7 月，大悦城控股成功发行18.01亿元的中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划(CMBS)，评级为AAA，期限15年(3+3+3+3+3)，最终发行利率3.80%，为同一时期行业同类产品较低；上半年，公司发行购房尾款ABS约19亿元，发行利率4.13%。

业态均好 多元化业务稳步推进

融资优势护航，大悦城控股的经营业绩更趋稳健。一方面，地产业务走强，实现高质量增长；另一方面，多元业务形成新的增长点，通过稳定的现金流实现支撑。

期内，大悦城控股取得销售额(全口径)359.59亿元，同比增长20.32%；销售面积(全口径)163.32万平方米，同比增长37.88%。在销售业绩增长的同时，大悦城控股狠抓回款。据统计，上半年，大悦城控股的全口径销售回款达340.01亿元，回款率94.55%。

销售业绩的高质量增长，离不开市场对大悦城控股产品力的高度认可。今年前6个月，大悦城控股旗下上海中粮瑞虹海景壹号、西安奥体壹号、重庆天悦壹号等“壹号系”项目均在开盘当日售罄。数据显示，上半年，大悦城控股首开项目的平均去化率超90%。

此外，大悦城控股的营收与净利润均出现不同程度增长。上半年，大悦城控股取得营业收入142.48亿元，同比增长16.92%；净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。特别是大悦城控股投资物业及相关服务获得营业收入24.71亿元，同比增长21.86%；取得管理输出收入约1.37亿元，同比增长85%。

截至期末，大悦城控股全口径商业项目总数43个，管理面积达495.8万平方米。其中，大悦城控股持有已开业大悦城购物中心10个、春风里项目1个及祥云小镇项目1个；大悦城控股在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个。此外，今年下半年，大悦城控股将有5个项目开业，分别为苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等。

“轻重并举”的战略驱动下，大悦城控股的轻资产业务发展较快。目前，大悦城控股通过轻资产模式运营的大悦城项目3个，位于天津、昆明、鞍山等地，商业面积约44万平方米；已获取尚未开业的轻资产大悦城项目有2个，位于长沙、无锡，商业面积约32万平方米。据悉，大悦城控股还有2个轻资产管理的写字楼，分别为北京双子座大厦及中糖大厦。下半年，大悦城控股将加大购物中心轻资产项目的拓展力度，积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。

除了商业地产，大悦城控股在深圳等地还拥有较大规模的产业地产项目及储备用地。例如，位于深圳宝安区的中粮创芯研发中心，是华南大区首个“工改工”城市更新项目，2021年上半年项目办公出租率超过98%，租金水平超过片区临近项目。

整体来看，今年上半年，大悦城控股12个已开业购物中心的平均出租率为94%，写字楼与产业地产整体出租率均为90%。通过多元化的资产运营，大悦城控股的整体资产组合价值得到提升。截至6月30日，大悦城控股持有总资产2139亿，同比增长7.03%。

拿地决策高效 精准布局锁定未来业绩

由于房地产调控政策越发严厉，整个行业随之迈向理性、健康。房企要穿越周期，需具备可持续发展能力。因此，业绩的着眼点不仅在当下，还需要关注其未来发展。

截至6月30日，大悦城控股已进入全国38个城市(含香港)，其土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，可售货值约2465亿元。这意味着，在业绩向好的基础上，大悦城控股通过高效而精准的核心都市圈布局已经提前锁定未来业绩。

诚然，都市圈将是未来吸纳新增城镇人口的主要平台，而城乡间的协同发展诉求对房地产行业同样存在重大机遇。“两集中供地”后，如何在核心都市圈获取高质量的土地成为房企关注的焦点。大悦城控股通过高效、审慎的投资决策，追求投资质量与效益的平衡，这在其新获取项目中也有所体现。

期内，大悦城控股获取项目10个，土地款总额215亿元，新增土储计容建筑面积202万平方米。从布局来看，新增土地储备53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目。

未来已来，大环境的收紧意味着房地产行业内的每一个企业并非都能获益。但整合后的大悦城控股，却以稳健的底色给市场带来更多惊喜。