在寸土寸金的上海，城市更新是一块诱人又难啃的“骨头”。

2014年，上海宣布将35个“城中村”列为城市更新重点改造项目，首批推出的项目为11个。作为国资背景的上海地产集团成为首批入选的房企之一，位于中外环之间的三林楔形绿地项目被其收入囊中。

这是上海地产拿下的第一个城市更新项目，经历拆迁、重新规划、再建等一系列工程，在六年后的今天，三林楔形绿地的建设已初现成果，脏乱差的景象不复存在，取而代之的是绿树成荫的滨江步道和一幢幢拔地而起的住宅。

然而，就在原住居民以为交房入住时刻即将到来的时候，上海地产却悄然将该项目旗下一子公司挂上了交易平台。上海联合产权交易所公示信息披露，上海地产对外转让上海淞泽置业有限公司（以下简称“上海淞泽置业”）95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权，挂牌价格为121.96亿元。

从挂牌信息中披露的百亿债权可以看出，这些年来，为了打造三林楔形绿地项目，上海地产牵扯进来的财力不少。但眼下想要成为上海地产的合作伙伴也不容易，上海淞泽置业股权转让条件要求，有意向的企业首先需要具备一次性拿出36.58亿元保证金的实力。

哪家房企会入局？有房企投拓人士告诉时代财经，答案没有太多的悬念，“数十亿保证金、超120亿总交易额，很大一部分民营房企够不着这个门槛，大概率会是最近在上海城市更新市场动作比较多的国企、央企或者龙头房企摘牌。”

5个月借款113亿元

天眼查查询到的工商信息显示，上海淞泽置业于2018年8月注册成立，由上海三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江”）100%持股。而三林滨江由上海地产、上海前滩国际商务区投资、上海世博土地控股共同持有，上海地产的持有比例为73.75%股权。

上海淞泽置业成立至今共获得四宗地块，分别是三林镇8街坊75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块及42/6丘地块，四宗地块合计约11.33万平方米，土地属性包括普通商品房、办公楼和商业用地。

而根据出让信息显示，上海淞泽置业除了要完成四宗地块的建设之外，还需要负责部分配套设施的建设，如地铁8号线附属设施建设、过济阳路天桥的改建，以及建设三林楔形绿地南片区06-08地块的下沉广场，06-08、08-03地块的地下商业空间。

三林楔形绿地是一个规划范围约4.2平方公里的超大型城市更新项目，整个项目分为东区、中区和西区三个片区，上海淞泽置业所获得的地块均位于项目东区，该片区的功能为宜居社区，也就是说，三林楔形绿地东区的商品房住宅和商办部分大多由其来完成。

事实上，仅部分住宅和商办的投入就已经不是一个小数目，更何况上海淞泽置业负责建设的下沉广场、地下商业空间等配套部分，还需要由其进行出资，这又是一笔庞大的支出。

或因如此，上海淞泽置业负债累累。据一份计提利息计算明细披露，2021年4月至今，上海淞泽置业接连发生9笔借款，涉及借款总额约112.55亿元。而挂牌资料显示，截至2021年8月底，上海淞泽置业的负债总计为111.94亿元，但其资产总计也只有112亿元。

不过，即便上海淞泽置业连续多次进行借款，但到目前为止，其尚未缴纳名下四宗地块所对应的地下建筑面积的国有建设用地使用权出让金。

前述投拓人士称，房企融资愈发艰难的大环境下，类似三林楔形绿地这样的“巨无霸”项目通常采取多家房企合作开发的模式，上海地产因获取项目的时间较早，彼时行业环境对开发企业更有利，但当行业环境改变，上海地产再独自支撑这样一个大体量的城市更新项目，无疑需要承担极大的风险。

如其所言，近年来，上海地产的负债不断攀升，《上海地产2021年第一期公司债券募集说明书》显示，2017-2020年，上海地产总负债分别为1919.07亿元、1908.88亿元、1955.73亿元和2164.36亿元。

“现在对房地产企业的财务监管比较严格，为了降低财务风险，上海地产需要为项目引入新的合作方，而整个项目中最受同行欢迎的就是住宅和商办部分。”该投拓人士认为，卖掉部分住宅和商办地块后，上海地产能够有更多的资金去完成其他功能板块的建设，那也是其所擅长的部分。

龙头房企或有意接盘

上海地产挂牌上海淞泽置业后，业界对接盘方有了诸多猜测。

上述投拓人士分析，近几年来，三林板块房价涨幅较大，加上三林楔形绿地项目紧邻黄浦江。在上海，滨江资源已经十分稀缺，未来该项目的住宅和商业项目存在一定的溢价空间，适合品牌房企打造标杆产品，房企对沿江项目的兴趣也相对较大。

其透露，市场中有消息称，招商蛇口及万科或有意接盘。

外界的猜测并非空穴来风，今年6月，上海地产、招商蛇口、万科、保利发展、中交集团、中保投资、国寿投资、中国太保八家基石投资人共同发起设立了一个规模达到800亿元的“上海城市更新基金”，该基金为全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

招商蛇口近期动作频频，先是在8月联合融信耗资42.23亿元入局上海地产年初拿下的北外滩弘安里项目，获得虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块；9月初，其与华南城订战略合作框架协议，双方协议共同进军城市更新领域。

相较于招商蛇口，万科早在多年前就布局上海城市更新，在此之前，其拿下多个位于宝山区的城市更新项目。并且，自去年“围标”事件后，城市更新就成为万科上海区域获取新项目的重要途径，公开信息显示，仅去年，万科就揽下了5宗宝山区城中村改造地块。

需要注意的是，此次上海淞泽置业股权的受让方需签署一份股东协议。协议中提到，若上海淞泽置业出现重大或连续两年亏损、发生重大资产减值或核销、长期无实质经营、连续3年未分红等异常情况时，受让方需作出详细说明和制定整改措施，否则将被视为违约。

不仅如此，协议明确指出，股权变更后，三林滨江原则上无义务对受让方进行任何资金和融资方面的支持，受让方要自行承担一切开发所需资金。否则，同样会被视为违约，而一旦违约，或需按照受让股权时实际成交总额的10%向三林滨江支付违约金。

“各种限制下，没有融资优势的民营房企，只能成为上海城市更新市场的‘过客’。”前述投拓人士感叹到。