日前，金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”）披露了2021年前三季度经营业绩，当期累计实现合约销售额2287亿元，同比增长了34%。

根据第三方研究机构的监测统计，今年前三季度的中国房地产企业销售榜单上，金地集团已经爬升至第10位，排在它前后的是绿地控股、华润置地与世茂集团、龙湖地产。

尽管与这几家地产商的销售规模大致相当，但一直以来，金地集团从其开发项目结转确认的营业收入，相去甚远。

譬如，2021年上半年，金地集团实现合约销售额1628亿元，开发项目结转确认营业收入仅为294亿元。而同期，华润置地实现合约销售额1648亿元，开发项目结转确认营业收入则超过了609亿元，约为金地集团营收规模逾2倍之多。

据记者查询了解，金地集团获取并拥有的土地项目的权益占比显著偏低。今年前三季度，该公司已累计新增获取了101宗土地项目，总投资额约为1135亿元，但权益投资约为460亿元，权益占比仅为40.5%。

这使得上市公司产生的大量利润归属于开发项目的其他少数股东，母公司股东应占盈利相对减少。2021年前三季度，金地集团实现净利润57亿元，其中母公司股东应占盈利33亿元，归属于少数股东的净利润接近24亿元，占比超过了42%。

另据记者了解，金地集团名下开发项目相当一部分权益由其关联方——稳盛投资持有，这是该公司出资设立的房地产投资金融平台。其中，稳盛投资持有广州金益房地产开发有限公司、上海鑫嵊商务咨询有限公司、沈阳金地恒耀房地产开发有限公司等诸多金地集团附属企业的股权。

不过，金地集团更为大胆的运作在于，其通过稳盛投资、嘉兴丰悦房地产开发有限公司（以下简称“嘉兴丰悦”等关联方收购、持有其名下附属企业股权的方式，完成了对开发项目在上市公司报表层面的权益调整和内外腾挪。

开发项目权益占比偏低

一直以来，在销售规模大致相当的情况下，每个财务期内金地集团由开发项目结转确认的营业收入均大幅低于同行业企业。

除了华润置地以外，中国房地产企业销售榜单上处于同一梯队的绿地控股、世茂集团和龙湖地产，其结转确认的营业收入都远超金地集团。

2021年上半年，金地集团累计录得合约销售额1628亿元，绿地控股、世茂集团和龙湖地产分别实现合约销售额1641亿元、1528亿元和1426亿元。同期，绿地控股、世茂集团和龙湖地产由开发项目结转确认的营业收入分别为971亿元、665亿元和518亿元。

这意味着在销售规模上处于同一梯队的绿地控股、世茂集团和龙湖地产，它们由开发项目结转确认的营业收入分别约为金地集团的3.3倍、2.3倍和1.8倍。尤其是世茂集团和龙湖集团，今年上半年实现的合约销售额低于金地集团约100亿元和200亿元，但当期营收规模仍为金地集团的2倍左右。

据记者调查了解，在同等销售规模的情况下，金地集团结转确认的营业收入大幅低于同行业企业，主要由于上市公司对其名下开发项目的应占权益比重偏低。而这导致相当一部分开发项目结转确认的营业收入无法纳入上市公司合并报表范围内，但却纳入到全口径统计的销售规模里。

譬如，今年上半年，金地集团参股投资的深圳中心·天元项目（深圳福田岗厦村旧改项目）累计实现合约销售额超过52亿元，但金地集团间接持有该项目的开发权益比例仅为21%，其余股东分别为卓越集团、大百汇实业集团，实际持有该项目33.15%、31.85%的开发权益。

据记者查询获悉，深圳中心·天元项目的开发主体为深圳市金地大百汇房地产开发有限公司，由于应占权益比重较低，该公司被金地集团列报为联营企业，因此不会作为子公司纳入上市公司合并报表范围内。

但在全口径销售额统计下，深圳中心·天元项目在今年上半年产生的逾52亿元合约销售额，则被全数计入到金地集团当期实现的1628亿元销售规模之中。

与此情形类似的还有北京庆峪嘉园、北京华樾国际（东坝）、上海金山金碧郦园、上海金山建金名苑等众多开发项目，它们在今年上半年均为金地集团贡献了超过20亿元的合约销售额。

据悉，金地集团分别间接持有上述地块项目开发主体——北京金开辉泰房地产开发有限公司13%的股权、北京金开旭泰房地产开发有限公司25%的股权、上海华碧置业有限公司28%的股权、上海益坤房地产开发有限公司47%的股权。

但无一例外，这些项目公司均未纳入上市公司合并报表范围内，金地集团将它们均列报为参股投资的合营企业。

若与同行业企业比较，2021年上半年，奥园集团、阳光城(3.960, 0.05, 1.28%)由开发项目结转确认的营业收入分别为297亿元、299亿元，与金地集团结转确认的294亿元营收规模相近。

但同期，奥园集团、阳光城分别录得合约销售额为676亿元、1013亿元，位列中国房地产企业销售榜单上的第32、第19位，而金地集团则以1628亿元的合约销售额，在榜单上高居第10位。

记者为此向金地集团方面求证了解其名下开发项目所占权益比重偏低的原因，以及将对上市公司产生的影响，但暂未得到该公司的回应。

关联方之间的转让腾挪

金地集团获取并拥有的土地项目权益占比偏低的情形，仍在持续。

2021年前三季度，金地集团新增获取了101宗土地项目，总投资额约为1135亿元，权益投资额约为460亿元，对应的权益占比仅为40.5%。

其中，今年4月底，广州市金铭房地产开发有限公司（以下简称“广州金铭”）以18.03亿元的代价，竞得了广州市增城区永宁街新新大道西侧18004210A21014号地块。

广州金铭在参与上述地块竞买时，由金地集团间接全资持股。拿地不久之后，金地集团为该宗地块引入了荣盛发展(4.730, 0.08, 1.72%)，并向后者转让了所持广州金铭50%的股权。但荣盛发展入股广州金铭仅2个月时间，便选择了退出。

据金地集团方面披露，目前其拥有广州市增城区永宁街新新大道西侧18004210A21014号地块50%的开发权益，即上市公司间接持有广州金铭50%的股权。而剩余50%股权则由青岛悦旺企业管理合伙企业（有限合伙）从荣盛发展转让接手。

但实际上，青岛悦旺企业管理合伙企业（有限合伙）与金地集团深度关联。青岛悦旺企业管理合伙企业（有限合伙）在股权穿透后的核心股东为嘉兴丰悦。尽管金地集团是嘉兴丰悦的主要出资方，但上市公司却将后者作为合营企业进行列报。

相当于金地集团为广州市增城区永宁街新新大道西侧18004210A21014号地块的主要资金方，但上市公司却仅拥有该地块50%的开发权益。

通过稳盛投资、嘉兴丰悦等关联方收购、持有其名下附属企业股权的方式，完成对开发项目在上市公司报表层面的权益调整、甚至内外腾挪，这在金地集团远非孤例。

今年上半年，沈阳金地华胜企业管理有限公司（以下简称“沈阳华胜”）、上海尚俪企业管理有限公司（以下简称“上海尚俪”）被金地集团从上市公司合并报表范围内移出，理由是合作方对这两间企业增资，导致金地集团对其持股比例下降，继而丧失控制权。

在此之前，沈阳华胜一直是金地集团的间接全资子公司。2021年5月份，青岛盛蓝企业管理合伙企业（有限合伙）、嘉兴稳投四号投资合伙企业（有限合伙）、嘉兴悦毅企业管理合伙企业（有限合伙）完成了对沈阳华胜的增资扩股，并取得了沈阳华胜合计约34.36%的股权。

但据记者查询了解，此次向沈阳华胜增资扩股的3家合伙企业，它们在股权穿透后实际上受稳盛投资、嘉兴丰悦等出资控制，均与金地集团存在深度关联。而金地集团在仍然保留持有沈阳华胜65.64%股权的情况下，将其移出了上市公司合并报表范围内。

据悉，沈阳华胜在2020年底以19.17亿元的代价，竞得了位于沈阳市皇姑区的西窑二期-1A地块。

今年6月份之前，上海尚俪也一直是金地集团的间接附属企业。青岛岚瑞企业管理有限公司通过增资扩股取得了上海尚俪40%的股权。据记者查询了解，在股权穿透后，实际上青岛岚瑞企业管理有限公司由金地集团出资持股50%，另外50%的股权由2名自然人股东杨璞、袁桦共同出资设立的北京远逸企业管理有限公司持有。

据记者进一步调查了解，北京远逸企业管理有限公司与嘉兴丰悦存在交集，而持有北京远逸企业管理有限公司50%股权的杨璞，其在金地集团的全资子公司担任了董事及高管。

据悉，上海尚俪正在对位于上海市黄埔区的大名鞋城项目进行创意园区改造。与沈阳华胜的情形类似，青岛岚瑞企业管理有限公司通过增资扩股取得了上海尚俪40%的股权，金地集团在仍然保留持有上海尚俪60%股权的情况下，选择将上海尚俪从上市公司合并报表范围内移出。