10月27日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）发布了一则担保进展公告。公告显示，中交地产旗下全资子公司华通置业有限公司持有中交世茂（北京）置业有限公司（以下简称“中交世茂”）37%股权，中交地产按持股比例为上述融资事项提供连带责任保证担保不超过6.66亿元。此前，10月14日公告中，中交地产一次性为8家资产负债率超过70%的子公司提供担保。

然而，如此密集的担保背后，中交地产的业绩却并不景气。在10月14日发布的前三季度业绩预告公告显示，前三季度，中交地产经营实现归属于上市公司股东的净利润约0.02亿元，上年同期为2.86亿元，同比降低99.37%；第三季度，实现归属于上市公司股东的净利润约-1.60亿元。

值得注意的是，截至6月30日，中交地产资产负债率高达87.89%，净负债率高达234.8%，踩及两道“红线”。

就巨额担保的原因等多个问题，《记者于10月19日致电中交地产提出采访要求，对方称负责人不在，要求以发函的形式采访。随后，本报致函中交地产，对方均以开会多、工作忙等理由婉拒采访。

扎堆担保融资

在“三道红线”以及各类调控政策的高压下，房企融资环境逐渐收紧，在此背景下，担保作为房企有效的短期融资工具，在市场运用频繁。

这种情况在国有房企中也屡见不鲜。记者了解到，今年下半年来，中交地产多次为子公司、项目公司提供担保及财务资助。

根据中交地产披露的数据，截至 2021年9月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额约136.92亿元，占2020年末归母净资产的447.25%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为20.19亿元，占2020 年末归母净资产的65.95%。

进入10月份后，中交地产先后为多家子公司及其项目提供担保。10月14日，中交地产一口气为8家资产负债率超过70%的下属子公司所开具的商业承兑汇票的承兑义务提供连带责任保证，此次提供担保金额合计5639.78 万元。同一日，中交地产还为苏州华启地产有限公司（以下简称“苏州华启”）融资提供担保，苏州华启为中交地产控股的企业。在此后的10月20日、10月27日，中交地产又先后为昆明中交熙盛房地产有限公司（以下简称“昆明熙盛”）、中交世茂的融资提供担保。

资料显示，昆明熙盛是中交地产控股子公司，持股比例为62%，中交世茂为中交地产的孙公司，中交地产全资子公司华通置业有限公司持有中交世茂37%股权。昆明熙盛和中交世茂的资产负债率都在 70%以上。

值得注意的是，中交地产及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归母净资产的 100%，对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的50%，对合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的30%。

“囊中羞涩”

出手阔绰的中交地产，资金状况并不乐观。

前三季度业绩预告显示，中交地产前三季度归属于上市公司股东的净利润盈利约0.02亿元，比上年同期降低99.37%；基本每股收益约0.003元，上年同期为0.41元。第三季度归属于上市公司股东的净利润盈利约-1.60亿元，上年同期盈利1.61亿元；基本每股收益约-0.23元，上年同期0.23元。

而据半年报披露，中交地产上半年实现归属于上市公司股东的净利润盈利约1.62亿元。此数据表明，中交地产第三季度将上半年盈利几乎亏完。

营收惨淡，对中交地产在资本市场上的表现也有所影响。10月27日，中交地产股价盘中最低触及4.98元，创2020年2月18日以来新低。近一年来，中交地产累计跌幅达30.74%。

对于前三季度累计归属于上市公司股东的净利润较上年同期降低的原因，中交地产在业绩预告中解释：其一，本报告期房屋交付面积较上年同期有所降低，导致毛利润降低。其二，本报告期获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度，截至2021年三季度末，纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。其三，预计在本报告期达到预售节点的项目较上年同期增加，因此销售费用相应增加。

半年报数据显示，上半年中交地产营收49.49亿元，同比下滑17.54%，扣非后归属股东净利润-3.51亿元，同比上年同期的-0.67亿元下滑425.38%。

上半年，中交地产曾几度出手转让股权资产。今年5月，越秀（武汉）实业投资有限公司出资2.41亿元买入中交地产旗下武汉锦秀嘉合置业有限公司增资项目49%的股权。4月，中交地产将其中交花创（绍兴）置业2%的股权挂牌出售。

下半年，类似行动仍在继续。9月27日，据北京产权交易所披露，中交地产旗下公司拟挂牌转让两家公司股权——慈溪中交港城置业有限公司50%股权、厦门中泓房地产有限公司2%股权。

10月22日，据北京产权交易所消息，中交地产子公司中交美庐拟为金华雅郡置业寻求增资，出让其51%股权。

中交地产频繁挂牌转让所持股权、为子公司寻求增资，是资金吃紧导致还是正常的市场交易行为，记者未得到中交地产答复。

此外，中交地产现金流表现亦不如人意，近三年经营活动产生的现金流量净额均为负值，2021年至2019年依次为-115.71亿元、-96.85亿元、-36.89亿元。

债台高筑

与资金受困相伴的，是中交地产居高不下的负债。

10月27日，据上海清算所披露，中交房地产集团有限公司发布2021年度第一期中期票据募集说明书。此次中期票据发行期限为3年期，票面利率由集中簿记建档结果确定，起息日期为2021年11月3日。据悉，本期发行金额上限为人民币20.9亿元，募集资金用以偿还到期债务融资工具本金和利息。

上半年半年报显示，截至6月30日，中交地产总负债1203亿元，同比增长85.16%，有息负债527.7亿元，同比增长73.11%；有息负债率41.83%，同比下降3.04个百分点，资产负债率87.89%。此外，流动负债合计637.01亿元，同比增长80.27%，非流动负债合计566.28亿元，同比增长90.98%。

在“三道红线”方面，中交地产的净负债率较2020年底的204.8%增至234.8%，剔除预收账款后的资产负债率为83.6%，现金短债比1.16，踩中两道“红线”。

中交地产巨额负债及债务剧增的根源是对规模的追求，前总裁耿忠强上任中交地产总裁伊始曾宣布过一个“553计划”，即2019年完成200亿元销售额，3年内做到500亿元，5年做到1000亿元。后上任的李永前更激进一些，他希望制定的目标是“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。

公开资料显示，仅2020年一年时间内，中交地产就新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，同比增长176.90%，拿地总额达535.80亿元。而2013年至2016年的4年间，中交地产的拿地总额仅为109亿元。

数据显示，2021年1~6月，中交地产新增土地（项目）共14宗，与去年同期的13宗基本持平。新增计容建筑面积261.51万平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元，较去年同期的101.39亿元增长了98.7%。截至6月30日，中交地产持有房地产项目98个，项目总建筑面积2727万平方米，累计已竣工面积834万平方米，在建及待建面积1891万平方米。

据中交地产7月23日公告，其拟通过旗下全资子公司增资分别持有郑州展腾、重庆铭秉、重庆铭勤、重庆葆和、北京毓秀20%至48.97%股权。

如今千亿目标尚未达成，李永前已于今年6月辞去总裁职务，中交地产五年内迎来第四任总裁。是否在公司高层变动频繁的背景下，依然坚持冲击“央企前三”“2023年远在千亿之上”的目标，中交地产未曾回应记者，但是如何平衡债务与规模，或是中交地产的当务之急。