2021年，物业行业进入新的整合阶段，收并购迎来窗口期，规模创下历史新高。

根据中指研究院数据，截至2021年11月1日，年内物业行业发生并购交易63宗，涉及并购方33家企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额增长约198%。

事实上，回顾近些年，物业管理从一度被视为房地产产业链“鸡肋”，到成为资本“宠儿”“房地产的未来”，至“行业并购大洗牌”，上市公司估值回归理性。物业行业走过复杂多变的发展历程，未来走向也出现了更多的不确定性。

不过，2021年下半年，一则消息提振了市场的兴奋度。2021年11月5日，万科A公告称，计划分拆子公司——万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联交所上市，这也将是万科第一次分拆单个业务板块进行上市。

一直以来，外界对万物云的上市早有预期，但于上述时点宣布分拆，仍不免引起众多猜想。对于万物云的上市计划，万科董事会主席郁亮曾抛出“不到千亿市值不会上市”“等到万科物业（万物云前身）被认同为一家城市服务商才会上市”等表态。

时至今日，万物云方面对此的阐释是，“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟。”

2021年，同时是万物云更名一周年。万物云首席执行官朱保全表示，经过一年实践总结，万物云提出承前启后的新使命——“重塑空间效率，服务历久弥新”。自此，从传统物业服务商、城市服务商到空间科技服务，万物云有了“新打法”。

打开“被折叠的维度”

2021年11月26日，万科A临时股东大会上，万物云成为主角，九项议案中有七项皆与其上市有关。

郁亮表示，“万物云目前在‘城市服务商’方面已呈现良好发展势头，若以该战略定位出现，意义非凡。”

定位的契合度还看业务构成。《中国经营报》记者从万物云方面了解到，2021年12月31日，万物云重新对业务板块进行梳理，发布新的品牌树。

根据官网，万物云目前包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块，以及万物梁行、万科物业、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等业务板块。

其中，“空间”模块主要由万科物业、万物梁行、万物云城、誉鹰平台构成。万科物业聚焦社区空间服务；万物梁行归属商企空间服务；万物云城主打城市空间服务概念；誉鹰平台与万科物业共同生长，为外部公司与万物云之间的连接纽带。

物业行业历经40多年发展，现已延伸到各个空间领域。2020年，万物云首次宣布将物业服务的内容以空间进行划分，进一步打造精细化物业。

在万物云看来，其业务的立足点正是空间服务，包括对空间的运营、空间内资源的连接、数字孪生等。“根据膜理论，空间有十一重维度，受限于认识的广度和深度，我们目前还只能感知到四维。但时间在延伸，空间内原本被折叠的维度，正在渐次展开。”

以商企空间为例，2018年10月，万科物业正式对外公布“住宅商企 两翼齐飞”战略，并推出“万物商企”子品牌；2019年12月，万科物业与戴德梁行联合成立万物戴德梁行资产服务有限公司，即后来的万物梁行。

朱保全认为，从资产生命周期的维度、从客户需求的维度，商企空间服务已经形成丰富多样的业态与服务场景。“如果说PM（物业服务）的起点是一栋楼宇的需求，那么IFM（企业设施外包服务）的起点则是一家企业的需求，这是迥然不同的两种生长逻辑。商业物业领域的未来，正在从以楼宇为中心转移到以企业服务为中心。”

2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；其余收入来源于智慧城市服务、社区生活服务及万物成长。

从收入比例上看，新业务的规模虽然不大，但近年来，万物云将科技、云服务视作重点投资的方向。

在朱保全看来，通过流程重建和技术进步优化空间服务的过程中，万物云将自有的核心竞争力对外释放，孵化新的业务形态。另一方面，因应客户的需求，还会有新的生意模式不断显现，即“空间里长出了新的内容”。

据了解，彼时在宣布更名时（2020年10月），万物云已有两家科技子公司被认定为国家级高新技术企业，获得百余项专利，Tech（科技）模块已经成型且具备BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。

2021年11月，朱保全在万物云更名一周年之际表示，过去常说“万科物业+万物梁行+万物云城”聚齐三驾马车，或说“空间+科技+成长”三大板块。现在，万物云的事业可简述为“服务于城市居民基于‘住’的消费”“承接政府和企业基于营造宜人环境的服务管理外包”“建设基于空间服务效率改善的云平台”。

物业借力资本谋扩张

为实现空间“有速”“有数”的增长，随着上市计划铺开，朱保全也首次谈及万物云的具体发展速度。

“万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，而商业物业应在30%~60%的增速，城市物业应大于60%的增速。”以上仅为公司的Space板块，尚未包括Grow板块和Tech板块。

上述目标的设定与万物云的收并购策略不无关系。

2021年8月5日， 万物云与阳光城(3.020, 0.01, 0.33%)（000671.SZ）达成换股协议，万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（以下简称”阳光智博”）100%股权，阳光城将持有万物云4.8%股权。同时，双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。据介绍，阳光智博为阳光城旗下物业服务板块。

对于双方选择股权置换而非现金交易，万物云表示，阳光智博通过换股方式加入万物云平台，看中的是万物云Tech板块的科技赋能能力。双方整合后，会在Space领域进一步提高布局浓度及服务效率，以及在Grow板块加速客户资产服务与生活增值服务的发展。

朱保全曾公开表示，物业企业高PE的背后是收益在股东间的流动。当前的收并购价格很高，并会带来非常严重的隐忧。资本对赌之下，看不见的投入能省则省，追求“客户关系”成为快餐时代的奢侈。“当繁华褪去，留下的可能只有一地鸡毛。”

如今，各物业企业均以扩大规模的方式参与未来竞争，收并购是最常见的非线性增长手段。

东方证券(14.740, 0.07, 0.48%)研报指出，到2030年，物管行业管理面积将达约369亿平方米，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模（基础服务+增值服务）超过2.5万亿元。

数据显示，目前物业行业内上市公司的数量已达54家，越来越多的物业企业希望通过资本市场力量实现规模的快速扩张，“强者恒强”的马太效应仍将是主导行业未来生态格局的主旋律。

不过，朱保全认为，在扩张路上狂奔时，做大规模并不一定能带来品牌积淀，而不谈品牌的服务业并购更是个伪命题。“资本与品牌是双刃剑。烧广告，砸并购，拼规模，资本把品牌推向求‘量’之路，而‘找差异，听投诉，敢说不’的求‘质’之路并非当下资本关注主流。”

2020年9月，万科物业宣布将重新回归住宅，新定位是成为以住宅物业为主，提供高品质服务的品牌。而在此前，万科物业已对自身战略进行了一轮调整，将原来的“住宅商企 两翼齐飞”升级为CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”。

彼时，朱保全表示，“我们愿意为打造出世界级的服务品牌付出和努力，在此过程中会出现诸多不尽如人意的地方，但万科始终有一句话，那就是‘让我们在投诉中完美’。”

“要用做服务业品牌的方式，认认真真地服务好业主，否则，就仅仅是买下了账目数字上的管理面积。相较于资本的扩张，品牌扩张会难和慢很多，但却是满足和提高美好生活需求的必由之路。”朱保全说。