中国房地产行业正在经历的下行周期，对任何企业来说都是从未有过的考验。2021年末的美元债违约风暴与整体下行的市场行情，使得原本就自带“谨慎”基因的外部投资人与评级机构，对楼市及开发商的预期也多次下调。

行业的冰封影响着每个参与主体，6月22日，穆迪发布报告，向碧桂园控股有限公司授予Ba1的企业家族评级（CFR），并撤销其Baa3的发行人评级。同时，穆迪将公司的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。报告显示，穆迪预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性，但受累于整体市场疲软，依然决定下调评级。

几乎同一时间，碧桂园用实际行动捍卫公司在美元债市场的信用。碧桂园已按票面原值回购4.11亿美元票据，进一步优化财务结构。本次偿付完成后，公司年内已无到期美元债。本轮地产下行周期中，碧桂园是为数不多的‘突围者’——作为示范房企发行债券，恢复市场信心。

碧桂园为市场融资‘破冰’，靠的是长期恪守财务纪律、围绕安全指标进行动态财务优化管理。

稳信心：主动财务管理

根据6月23日发布的公告，碧桂园已按票面原值回购4.11亿美元票据，占尚未赎回票据本金总额约60.13%，其余四成投资人则表达了对公司偿债的信心，坚持持有到期。据悉，该笔票据是碧桂园唯一一笔今年需兑付的美元债。

中资美元债偿债峰值将至，作为龙头房企碧桂园，通过提前回购美元票据的方式为市场注入一剂强心针。事实上，目前碧桂园仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。与穆迪同为三大评级机构的惠誉已于今年6月确认维持公司投资级信用评级；标普也在2022年确认维持碧桂园现有的“BB+”长期发行人信用评级，展望“稳定”。

此前，碧桂园还被监管机构选为示范民营房企，发行总额为5亿元的三年期人民币债券。2021年以来，行业遭遇下行周期，碧桂园的基本面似乎没有受到太大冲击，仍是市场上为数不多具备境内外再融资能力的民营房企。

碧桂园方面在年报中提及，得益于良好的债务结构，公司短期偿债压力不大。标普作为第三方评级机构，也预计碧桂园将继续积极减债，并称其是“几年前最早开始这样做的公司之一”。

自2019年以来，碧桂园是极少数承诺削减债务的房地产公司之一。wind数据显示，2018年至2021年间，公司短债及长债到期部分逐年递减，2018年为1269亿元，2021年末已经减至790亿元；同期，公司长期借贷金额由2024亿元增加至2302亿元。资产负债率在2018年达到89.36%的峰值后逐年下降，截至2021年末已经降至84.57%，融资成本也由6.11%下降至2021年的5.2%。碧桂园方面曾对外表示，公司已经通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，债务久期也因此得到了优化。在过去几年中，碧桂园也始终将债务与EBITDA的比率保持在4.0倍以下。

坊间传言，碧桂园早在多年前便已经建立了财务内部约束机制：“净借贷比率低于70%”以及“保持可动用现金占总资产比例高于10%”两项硬性指标。

现在，公司的财务管理模式已经进化得更加细致。碧桂园集团总裁莫斌在5月27日的投资者路演活动上表示，公司财务是高度的垂直管理，管控可以精确到每栋楼、每天的现金流。

控收支：保证充裕现金流

2021年末至今，政策端针对房企融资难现状频频发力，几近冰封的融资市场也开始出现回暖征兆。作为境内融资破冰的第一批民营房企，碧桂园此番如约回购是暖意从政策端传导向市场主体的体现。而能够支撑其如约回购的基础则是充裕的现金流。除融资性现金流外，对经营性现金流的精细化管理是碧桂园长期构建的企业“骨架”，也是它此番能够突围的关键。

此前，莫斌在3月举办的业绩发布会上介绍称，集团目前已经将销售回款考核转变为可动用现金考核。所谓“精细化”，可以具体到收、支两端，要求区域以支定收。

在支出端，除优化融资成本外，公司如大部分房企一样，开始强化自销，减少对分销的依赖，降低渠道费用。同时对工程款做穿透式管理，即对业务进行拆分，穿透到每个楼栋的每一笔支出，不盲目新增无效产值，保障精准供货。同时要求每个费用科目、每一笔费用都由承责部门管控。

收入端，碧桂园高度重视回款，追求“有现金流的利润，有利润的现金流”。盘活资产方面，碧桂园发挥已有优势，不断提升在手资源的周转效率。具体到操作上，碧桂园方面透露，公司会通过多维度对货量进行分类，精准铺排，按照资金收回效率对各类货量的销售次序做出分类和排序，匹配相应的营销策略和资源。同时从货量流速的维度，针对常规住宅资产做好供销匹配。

找机会：依人口流动布局高能级城市

市场收缩的大环境下，部分房企开始重仓一、二线城市，攻占传统意义上的“高能级”领地。而碧桂园对“高能级”的理解则依照人口流动趋势，倚靠多年来深耕三、四线城市的经验，精准建立发展优势区域，在县城寻找新的机会点。

近日，国务院办公厅发布《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，其中提出，县城建设是扩大内需的重要引擎。推进县城建设，有利于扩大当期有效投资和居民消费，开拓新的巨大投资消费空间。

《意见》同时提出，要尊重县城发展规律，顺应县城人口流动变化趋势建设县城，而碧桂园对于高能级城市的定义也基于人口流入。年报数据显示，碧桂园位于人口流入区域的货源占总可售资源比达到93%，可售权益资源约1.37万亿元。据悉，在五大都市圈的货源占比比重达75%，其中位于广东省的货源占比最高，为25%；长三角及周边区域货源占比也达到25%。

穆迪在报告中表示，如果碧桂园加强长期融资渠道，改善销售，并在下行周期中保持稳定的财务指标和良好的流动性，穆迪可能会将碧桂园的评级展望上调至稳定。