中交地产日前发布修改后的定增方案以及对深交所问询函的答复，就“三条红线”、债务情况、募资所投项目进展、控股股东认购资金来源、公司业绩变化、代建业务等作出说明。

“三条红线”均不达标

与多数央企不同，中交地产的债务及现金流情况波动较大。深交所要求其说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间。

回复显示，截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.93%、81.34%、82.25%，净负债率317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比0.97、0.61、0.41，“三条红线”均不达标且远高于行业均值。

记者注意到，最近3年末，中交地产短期债务规模持续增加，分别为92.22亿元、175.20亿元及210.27亿元，尤其是2021年末、2022年末同比增幅分别为89.98%及20.01%；长期债务为298.71亿元、327.55亿元、235.82亿元。

中交地产的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款等。其中，在2020年末、2021年末、2022年末，向控股股东地产集团的融资余额为67.89亿元、67.28 亿元和 177.44 亿元，平均借款利率分别为 8.30%、8.01%和7.15%，借款期限在1年至5年之间。尤其是借款利率，不仅高于同期银行贷款的5.24%、4.96%、4.90%，而且与信托借款的利率趋近。

源于此，深交所要求中交地产说明向控股股东借款利率的定价依据，是否具有合理性，是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形。中交地产表示，控股股东方支付借款均为信用借款，无需明确具体用途，且在存在融资必要性的前提下，控股股东借款更为快捷、及时，因此利率相对银行贷款较高。

债务攀升与开发项目数量和投资规模增加密切相关。过去3年，中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元。所持有的房地产项目也由2019年的55个增长至115个，在建及待建面积由928.8万平方米增至1648.67万平方米。截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地产的存货为720.3亿元、1089亿元、1069亿元，同比增幅142.25%、51.17%及-1.79%。

为缓解债务压力，中交地产在今年3月底抛出定增方案，拟发行股票募集资金总额不超过35亿元(含本数)，主要用于投资长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河等5个开发房地产开发项目以及补充流动资金10.5亿元。

业绩持续低迷

2020-2022年，中交地产实现营收123亿元、145.4亿元、384.7亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.47亿元、2.36亿元

、3393.95万元，扣非净利润为2115.72万元、-4.32亿元、-1.86亿元。值得注意的是，中交地产的毛利率与净利率持续下滑。其中，毛利率为26.52%、22.91%、13.43%，净利率为7.28%、5.08%、2.66%。

针对业绩低迷，深交所要求中交地产说明毛利率水平波动的原因及合理性，是否与同行业可比公司一致，公司经营是否正常，是否具备持续经营能力，对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在，公司已采取的措施及相关措施的有效性等。

中交地产表示，2022 年毛利率较 2021年度出现大幅降低，且低于同行业可比公司，主要原因为受到新旧项目结转的影响，早期拿地且开发的若干高毛利项目于2021年度基本集中结转完毕，随着近年来新开发的项目进入结转周期，受市场调控以及成本端拿地相对较高等影响所致。

从募集资金投向的5个项目来看，净利率也不高。其中，长沙凤鸣东方8.27%、郑州翠语紫宸6.60%、武汉中交澄园4.58%、惠州紫薇春晓12.29%、天津春映海河6.62%。

需要指出的是，近三年，中交地产的少数股东损益在净利润中的占比持续提升，为61.22%、68.12%和

96.68%，这主要是因为中交地产通过与其他房企合作开发项目获得收入。以2022年为例，新增房地产项目11个，仅有3个项目是持股100%，其余项目持股最低19.20%，最高51%。

谈及公司未来的业绩，中交地产指出，成本费用和减值损失等不利因素存在一定持续性，少数股东损益因素短期内仍具有持续性。