随着执行“认房不认贷”政策的城市加速扩容，一线城市新房、二手房热度率先回升，“金九银十”市场可期，这意味着能够抓住销售窗口期的优质民营房企有望迎来转机。

在这种市场格局下，9月4日，在2023年中期业绩说明会上，新城控股董事长兼总裁王晓松表示，随着近期政策持续出台，预计市场情况有望逐步改善。

从业绩表现来看，截至2023年6月底，新城控股（以下简称新城）实现营业收入417.68亿元；归属于上市公司股东的净利润22.79亿元；扣非归母净利润19.38亿元；整体毛利率为19.04%。

“在极为艰难的行业形势下，公司仍然实现了正向盈利，这颇为不易。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，稳健的发展策略以及商业地产的前瞻铺排成为新城控股长远发展的重要力量。

双轮驱动发展模式“上保险”

全年商业运营收入目标110亿元

在房地产行业增速放缓大趋势之下，早期布局非房开业务且已进入成熟期的房企，在这一轮调整期中有现金流收入入账，且毛利率较高，经营韧性相对较强，以“住宅+商业”双轮驱动模式发展的新城控股便是其中一员。

从住宅业务看，今年上半年，新城实现回款金额485亿元，回款率114%位于行业前列。另据第三方机构克而瑞地产监测数据显示，2023年1-8月，新城操盘销售额为428.3亿元。在交付方面，公司称上半年已组织交付超过5万套物业。

“下半年将把握城市机遇，加快销售回款，推进年内目标的达成，确保经营现金流正常回笼，同时保障各项目如期竣工交付。”王晓松如是称。

正如关荣雪所示，成熟的商业运营是新城保持业绩韧性的关键之一。截至2023年6月底，新城控股商业运营总收入（即含税租金收入）达到52.01亿元，同比增长10.24%，不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占营业收入11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

对于商业运营业务的发展规划，新城控股管理层表示，要轻重并举，着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标。

据公告显示，上半年新城控股新开业吾悦广场6座，前8个月累计新开业11座吾悦广场。截至9月5日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。

“商业地产资产，不仅能为公司带来稳定现金流，在资金链承压的行业背景下，还可以变身抵押物，为拓展融资通道‘上保险’，尤其现金流好收益率较高的商业资产，账面抵押价值更高，相应可获得更高融资规模。”易居研究院研究总监严跃进向记者表示，有此类商业资产的企业，或许可在消费类基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）方面做融资尝试。

截至目前，新城控股已开业未融资吾悦广场近40座，对应投资性房地产估值约350亿元。在业绩说明会上，新城控股财务负责人管有冬透露，今年前8个月，新城以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其它融资约110亿元。他表示，新城将会与监管保持密切沟通，积极推进各项融资，后续将持续关注消费类基础设施REITs的相关进展。

年内到期公开债务约20亿元

会按计划兑付相关债务

事实上，作为韧性较强的民营房企，外界现在更为关注公司财务盘面承压情况，这也是此次业绩说明会上投资者重点关注问题。

截至2023年6月底，新城控股在手现金余额284.89亿元；合联营公司权益有息负债为57.76亿元，短期借款约为16.64亿元，长期借款约为306.56亿元。据悉，新城控股全年需偿还境内外公开市场债券达117亿元，其中前8个月已偿还公开债97亿元。

据管理层透露，截至目前，公司年内到期公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS（房地产抵押贷款支持证券）产品。其表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，按计划兑付相关债务。

值得关注的是，即便在房地产行业处于风险出清过程中，新城的融资通道仍旧较为通畅。作为示范型房企，新城控股在报告期内发行11亿元公司债、在境外发行1亿美元的无抵押固定利率债券。7月24日，新城发行规模8.5亿元中期票据。当月，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

值得一提的是，8月27日，证监会发布一系列资本市场利好政策，在上市公司再融资监管方面提出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

“出台该政策，表明房地产行业上市公司将获得更大力度的融资支持，像新城控股这类具备基础面良好、总体业绩稳定、信用资质良好等特征的企业，不排除能够从中获益。”关荣雪如是称。

“新城将充分利用政策支持，在银行信贷、公开市场发债、股权等方面积极融资，以继续保持财务稳健。”新城控股管理层如是强调。

“在当下市场中，公司仍需延续稳健的发展风格，控制杠杆，提前做好债务规划，按时偿还到期债务，同时也要持续提高产品力和交付力，保障业绩释放的可持续性。”关荣雪表示，此外，公司仍要具备较高的市场敏感度，能够在各项调整政策及市场变动下，有效应对挑战。