近期，万科部分债券价格出现波动，引发外界对其偿债能力的关注。3月5日，万科针对其一笔3月11日到期的美元债偿付作出回应，表示所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

在业内人士看来，万科多次穿越地产周期，一向保持较为严苛的财务纪律和前瞻的忧患意识。目前，其销售整体保持韧性，经营性资产融资渠道正逐步打开，即使在地产艰难时期，其偿债工具箱中拥有足够的工具。

而从外部环境看，随着我国多个城市加快房地产融资协调机制的构建步伐，以万科为代表的优质房企面临的债务压力有望纾解。

整体销售保持韧性

自2021年下半年以来，地产行业面临持续调整。克而瑞数据显示，2023年，百强房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%；百强房企2023年全年累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%。

从行业格局看，万科依然保持在前三。公司公布的销售数据显示，2023年万科全年实现合同销售额3761.2亿元，与2022年4169.70亿元的合同销售额相比，下降幅度9.80%，优于百强房企整体。

而从2024年前两个月份来看，据克而瑞数据，2024年1月份—2月份，万科实现合同销售金额334.5亿元，同比下降43.31%。但从百强房企整体看，1月份—2月份实现合同销售金额4209.1亿元，同比降幅较1月份扩大近15个百分点至48.8%。

今年前两个月楼市销售情况或受春节错位因素影响较大。2023年春节在1月份，去年2月份时刚过春节长假，堆积了三年的购房需求短期集中爆发，导致基数比较高；2024年春节在2月份，节前及节中的销售整体比较低迷。

有分析认为，在行业下行期万科销售端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。

经营性资产融资渠道打开

自2023年底以来，万科通过处置经营性资产等方式回笼资金，应对2024年偿债工作。2023年12月份，万科以4.8亿元的代价将悦榕服务（中国）等股权出售给悦榕控股。2024年1月份、2月份，万科分别出售深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权、七宝万科广场50%权益。

消费类公募REITs的推出则为万科庞大的经营性不动产开拓了融资渠道，有望减轻其资金压力。

3月1日，万科仓储物流业务板块下的华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。更早之前，中金印力消费类基础设施REIT于2023年11月份获批，成为首批消费基础设施REITs之一。目前，万科长租公寓REIT也在积极申报中。

作为最早启动转型的房企，万科自2014年提出“城市建设服务商”战略至今，在物流业务、长租公寓、商业等经营性不动产赛道已完成布局，并建立了行业领先优势。万科董事会主席郁亮曾表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

“对于万科而言，利用经营性资产拓宽融资渠道有助于优化公司的资本结构，提高公司的偿债能力和信用评级。其次，通过将流动性较低的经营性资产转化为可交易的证券或基金份额，可提高资产的流动性，从而增强公司的融资能力。”IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示，利用经营性资产拓宽融资渠道还可以为万科提供稳定的资金来源，以支持公司的长期发展。

此外，2024年1月份央行等印发通知表示，经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。

对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。

房企融资环境有望回暖

随着各地房地产融资协调机制的落地，以万科为代表的房企融资环境有望回暖，被“错杀”的融资需求有望得到支持。

自从1月5日住房城乡建设部以及金融监管总局发布通知建立城市房地产融资协调机制以来，各地迅速行动。数据显示，截至2月底全国31个省份超过276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个。商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

以广东省为例，今年1月份以来已经召开三次房地产融资协调会。最近一次是在3月5日上午，广东省住房和城乡建设厅、国家金融监督管理总局广东监管局、深圳监管局召开城市房地产融资协调机制工作调度会议，加快推进协调机制落地见效。

东方证券研报认为，房地产融资协调机制有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持，推进建设、按期交付。随着项目资金逐渐落位，预计能够对房地产行业进一步托底。在目前房地产行业困难时期，万科持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债风险较低。