“供需关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。”8月30日，万科董事会主席郁亮在2024年中期业绩推介会上，对房地产市场作出最新趋势判断。他表示，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。在郁亮看来，行业的关键竞争要素已经从规模竞争转向产品力和服务力的竞争，这对消费者而言无疑是一件好事。

从规模转向产品和服务

“当前，新房的产品力和服务力都较以往有非常大的提升，随着房地产市场供需关系发生根本性转变，行业的关键竞争要素已经从规模竞争转向产品力和服务力的竞争，也就是给消费者提供好房子、好服务。”郁亮称，行业的更新迭代速度已经加快到每3—4个月推出新一代产品，开发商在产品和服务上的竞争，对消费者而言无疑是一件好事。

郁亮认为，随着品质和客户服务的提升，新房的性价比也在不断上升。经过三年的调整，房价已经回落至一个更为合理的水平，新房的性价比得到了显著提升。

他也提到，政策端对多样化住房需求的支持，也让消费者买房变得更加容易。各城市在“因城施策”的指导下，无论是购房门槛、首付比例还是贷款利率，都尽可能地向各类多元化住房需求开放和倾斜。消费者的信心正在逐步恢复，居住支出负担明显减轻，购买力也在增强。这些因素为住房需求的复苏创造了有利条件。

从供给侧来看，郁亮认为，新房供应量是相对不足的，今年上半年全国新住宅的开工面积同比下降24%，意味着今年全国全年的新住宅新开工量大概是5亿平方米，相当于2005年全国新开工水平。

“即便与一些城镇化程度已经很高的国家相比，目前的供应水平也相对较低。供求关系的改善为市场走出低谷、重拾上升动力提供了条件。”郁亮说道。

不是简单地做“减法”

谈及企业经营情况，万科管理层直言，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但是，公司的“一揽子方案”取得积极进展，这是万科全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。

目前上述计划已取得积极进展。截至7月底，万科合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元，资产交易实现204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。

万科董事会秘书朱旭在会上强调，“一揽子方案”不是简单地做“减法”，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。随着“一揽子方案”的推进，万科度过近两年的阶段性困难之后，业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高质量发展轨道。

2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，其中非地产业务营业收入311亿元。截至6月底，万科净负债率62%，保持合理水平，二季度的经营性现金流净额转正，实现42亿元正向现金流。

此外，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。2024年上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.6%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿元，“白名单”项目“应报尽报”。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。