原“天兔文化生活广场”已改成“多人行环球货仓”。

签订20年的租房合同，如今只过去3年就被收回房屋，北京亦庄天兔文化生活广场的近50户“租户”陷入既无法使用房屋又不能要回租金的尴尬境地。

张俊杰（化名）是上述“租户”之一，他在2018年与北京天兔伟业国际置业有限公司（下称“天兔公司”）签订租赁合同，租赁天兔文化生活广场5层一间房屋，租期20年，租金30多万，一次性付清。但在2021年10月，他的房屋被北京景海新时代软件开发有限公司（下称“景海公司”）强行收回。

记者了解到，景海公司是天兔文化生活广场的产权方，天兔公司接受景海公司委托进行经营，因二者之间存在纠纷，景海公司于2021年10月26日将上述近50户房屋收回，天兔公司撤离。

天兔公司负责人曹光旭告诉记者，天兔在这个项目上投入很大，还有几千万没收回来，2021年9月，景海公司以天兔公司欠缴租金的名义解除了双方签订的租赁合同，所以才会出现房屋被收回的情况。

目前三方仍处胶着状态，景海公司认为，租户与天兔公司之间签订的合同与景海无关，“租户”认为，天兔公司是受景海公司委托经营，应当承担责任。曹光旭则表示自己愿意承担责任，但不能承担所有责任。

从天兔欠缴租金开始

天兔文化生活广场位于北京亦庄新城核心区，在主干道科创街和经海七路交汇处，周边有京东总部等众多世界500强企业。整栋建筑包括地上五层、地下两层，建筑面积3.06万平米。

“2017年7月12日，我们和曹坤（曹光旭之子）签订租赁合同。在这之前，我们以招商的形式（寻找客户），谈过很多家，曹光旭和曹坤来到现场（商谈租赁）。最终为什么选择他们，因为曹光旭说要经营、对外招商。”景海公司一名负责人告诉记者。

记者了解到，2017年天兔公司接手前，该项目只是一个“框架”，内部没有装修，外部没有外立面。曹光旭告诉记者，天兔公司改造这个项目花了1.16亿元，包括燃气管道、中央空调、外立面、做隔间等等。

据景海公司负责人称，景海公司是与曹坤之间签订合同，天兔公司是曹坤后来注册的公司，然后以这家公司的名义运营这个项目。根据当时的租赁合同，景海公司给曹坤的租期是15年，曹坤可以将一部分转租，但是不能整体一次性转租，转租面积不能大于合同面积，不能超出合同经营范围、期限。

“在原合同里，我们和曹坤有明确的约定，乙方自行转租的，如乙方中途退出或责任到期，（甲方与）乙方的合同、乙方与第三方的合同同时中止，这个必须要跟租户明确说明。” 景海公司负责人告诉记者。

曹光旭表示，天兔公司给景海公司的租金一年大概是1500万元，接手后近4年的时间里，双方合作没有出现大的问题，天兔公司的资金运转也是良性的。

直到2021年，天兔公司因资金困难没有按时交租金，“他跟我们说，经营不下去了，天兔欠我们房租，经过双方协商，天兔撤场了。2021年9月3日我们进场。”景海公司负责人表示。

说到天兔公司的资金困难，曹光旭也是一肚子苦水，他告诉记者：“景海给的免租期是11个月，实际改造工程花了两年半的时间，改造花了1.16个亿，但我（转租或销售）收到的钱一共是8030万，套进去好几千万元。2021年7月份，如果按照原计划物美（超市）进场，还有底商都租出去的话，我能再收回1100-1200万，这样我就可以交房租，还剩下几百万做运营，就是良性循环。但是手续做不了，我手上也没有那么多钱了，他（景海公司）就以欠缴租金（的名义）单方解除合同，是今年9月份给我下的通知，我也没辙。”

曹光旭所说的手续，需要产权方（景海公司）向有关部门提供材料并协助办理，景海公司负责人向记者展示了其与曹光旭之间多次沟通的记录，记者看到该负责人多次向曹光旭转交了项目材料扫描件，并派人配合办理该手续。

分割转让，“卖”掉近200套房

天兔公司的转租透露出许多不合规之处。

在改造的过程中，天兔生活广场被分割成一个个单间，然后用“以租代售”或者“售后返租”的形式“卖”给客户。大概销售了200套，其中“以租代售”约150套，“售后返租”约50套。

根据客户与天兔公司签订的租赁合同，租赁期限是“15+5”，起租时间从2017年到2018年不等，截止时间是2037年7月20日。每套房租金约30万元，一次性付清。

“售后返租”客户需要多签定一份《委托租赁协议》，就是租户把房屋再返租给天兔公司，期限为10年，每月租金4000元。

天兔公司之所以采取这种方式经营，主要为了回款。据曹光旭透露，天兔公司在改造过程中花费了大量资金，通过转租收回了一些，但仍然有近3000万的本金没有回来。

然而，景海公司与曹坤之间签订的租赁合同里，期限只有15年。也就是说，天兔公司超越了委托代理期限。

租户向记者提供了一份景海公司给天兔公司的委托书，上面写明“授权天兔公司代表我单位进行该项目的招商运营工作”“授权范围为：独立与你们进行磋商项目招租、合同签署的具体事物”“授权期限15天。自2017年7月12日至2017年7月27日”，落款日期是2017年7月12日，签章是景海公司。

然而，景海公司负责人否定了该协议签章的真实性。记者发现，该签章没有合同专用章号码。据租户称，该协议是看房时销售人员展示给他们看的，但现在曹光旭也不承认有这个协议。

记者了解到，租户们签订租赁合同的甲方除了天兔公司外，还有北京金岛酒店管理有限公司、北京展鲲贸易有限责任公司，三者为关联企业。

谁的责任？

对于天兔公司的分割转租行为，景海公司其实早有发觉。

景海公司负责人告诉记者：“我们在2018年7月发现他们公司有以租代售行为，就及时制止了，2018年9月进行了交谈，双方都有协商函，2018年10月我们发布公告，和这些租户说，以租代售行为属于违法。后来我们与曹坤签了一个补充协议，内容是禁止任何形式的以租代售行为，你收租户多少钱就应该给我们多少钱，这样才能保证租户的利益。”

但转租行为并没有停止，天兔公司也没有把转租的资金交给景海公司。2021年7月21日，天兔公司资金出现困难，没有按约定向景海公司交租金。

“2021年8月份，我们在通知无效的情况下，给他发了一个催款通知函，之后又发了（合同）解除协议函，然后我们进了场，他当时反映说现在租户比较多，要进行陆续清退。然后我们清房，房子确实是没人居住，我们现场进行打扫卫生。2021年11月份，有一批租户找来了，才发现这个问题比较严重。然后我们又找曹光旭，他说这批房子做的理财，没有实际居住，在返租协议上有明确约定，10年后这房子是要收回的。”景海公司负责人称。

曹光旭说的这批“做理财”的房子，其实就是上面说到的近50户“售后返租”。

记者在天兔文化生活广场现场看到，其外墙上原本的“天兔文化生活广场”六个字已被拆掉，换成了“多人行环球货仓”，二至五层的房间都是“loft公寓”式的，面积大约30-40平米，上述约150户“以租代售”租户有许多已经入住。

租户告诉记者，景海公司对上述约150户“以租代售”租户暂时未动，只对约50户“售后返租”房屋进行清退。“可能是因为这些‘返租户’的房子没有居住。” 租户表示。

目前部分租户已经起诉，把天兔公司和景海公司一同列为被告。

租户告诉记者，景海公司强行收回了房屋，并认为租户与天兔公司之间的纠纷，与景海无关。曹光旭认为，他愿意承担一部分责任，但景海公司也应该承担一部分责任。景海公司负责人则表示，会在法庭上提供所有证据，让法律来断定。

更让租户们忐忑的是，2021年12月中旬他们看到一份张贴在5层的《北京市通州区台湖镇人民政府限期拆除（回填）决定书》，称天兔生活广场4至5层公寓项目存在内部加层现象，涉嫌构成违法建设，令天兔公司限期拆除。

记者了解到，天兔生活广场的产权面积是地下两层，地上四层，但租户称项目在4层的基础上增加了一层。景海公司负责人表示，5层其实是设备机房，至于天兔公司用来做什么，是要按相关规定使用的。