2021年11月26日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）在深圳召开2021年第一次临时股东大会。由于11月5日万科A发布公告称，拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市，所以在这次股东大会上，万物云毫无悬念地唱起了主角：9项议案，7项皆与万物云上市有关。

针对外界对分拆万物云上市的意图、万物云科技属性、上市时机的选择、上市估值等热点问题的种种猜测，万科董事会主席郁亮、万物云首席合伙人兼首席执行官朱保全等高层做出解答。

朱保全如此定义万物云：我们把科技、云服务作为未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，仍把自己定义为服务业。

对于外界猜测万物云此时上市是为万科纾困，郁亮称，万物云在万科的资产和利润占比只有1%~2%，发再多股票也没多大影响，因此物业上市能解决万科的资金问题是不存在的。郁亮比喻称，“孩子大了想要独立发展。”

去年以来，不少头部物企的市值创新高，碧桂园服务更是长时间超过2000亿港元市值。郁亮在股东大会上表达了对过高估值的警惕，他认为尽管行业估值较去年明显回落，但目前上市时点比去年更合适，在一个更理性的资本市场中，才能给真正优秀的企业一个适当的定价。

利润贡献率仅2%

2021年下半年以来，楼市调控持续趋紧，房企在销售及融资整体承压，越来越多的房企将物业资产摆上出售货架。不少人也认为分拆万物云上市有辅助母公司的意味。

郁亮在会上称，“很多人说你们是不是没钱了，要拿点钱回来。首先万物云在万科集团的资产和利润占比很小，发再多股票对万科集团的影响也不大。另外，万物云募集的资金是有自己用途的，这是上市规则的要求。”

关于上市的缘由，管理层更多提到的是，考虑到万物云“已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商”。正如郁亮所言，传统住宅物业服务里面，每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半，“孩子大了以后有自己独立发展的想法，我们要满足他独立发展的想法”。

在所披露的与此次股东大会相关的文件中，万科表示，经逐项核对，公司分拆万物云上市事宜符合证监会相关规定，且作为万物云的控股股东，万科的表现也符合证监会《关于规范境内上市公司所属企业到境外上市有关问题的通知》（简称“通知”）的8项规定。

万科目前合计持有万物云6.6亿股境内非上市股份，将委托万物云向中国证监会申请将公司所持万物云全部或部分境内非上市股份挪到香港联交所主板上市流通。

郁亮在后续回复中还提到，尽管万科物业做到很大规模，占集团的利润也只有2%左右，每平方米3块钱左右的物业管理费，赚小钱、赚慢钱，属于民生业务。

从规模上看，万物云仅次于碧桂园服务。自2015年全面启动市场化至今，万物云先后布局了全国105个大中城市（含香港）。万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

而在营收竞争上，万物云和碧桂园服务也一直咬得很紧。根据万科披露数据，2020年万物云营业收入182亿元，高于同期碧桂园服务的156亿元的营收。今年上半年，碧桂园服务的营业收入为115.6亿元，同比大增约84.3%。而根据万科半年报披露数据，今年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，虽然同比增长了33.3%，但已经落后于碧桂园服务。同期，万达商管用5420万平方米的商管面积获得了高达106.36亿元的收入，插进了碧桂园服务与万物云中间。

重仓科技、云服务赛道

“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟。”这是万物云方面对于选择此时上市的阐释。

官网显示，万物云前身为万科物业，于2020年10月更名而来。在股东大会上，朱保全还谈及了万科物业更名“万物云”一事。他认为，“万科物业”四个字已经很难覆盖公司业务的全面性。万物云源自“万科的万、物业的物、未来的云”，其中“云”代表着未来，是万科的未来期望。

截至目前，万物云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块，而其中的万科物业、万物梁行、万物云城则被称为万物云的“三驾马车”。

此前，朱保全及郁亮都曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。朱保全表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。未来万物云的竞争对手不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

不过对于万物云的定位，朱保全称，“今天我们也不太纠结这件事情了。”朱保全表示，曾经试图想去物业股化，甚至去地产化，但是很难，因为不论是母公司，还是过去从事的业务，以及今天市场的认知，大家还是希望能够带上点地产色彩和物业色彩。

“科技、云服务是我们未来重仓投资的方向，但在业务领域，万物云仍将自己定义为服务业。”朱保全称，“服务业”的说法又可以被细分为两大类。一类是“居住的消费”，在消费领域里，基于住的消费是万物云的重头戏；另一类是“企业服务”，这也是万物云在业务领域最希望走的赛道和定义的方向。

另外，朱保全还指出，不论是大型企业还是政府，在服务上一定会有越来越多的外包，万物云希望能够抓住这个趋势，成为政府和企业首选的外包大管家。

如今选择上市的万物云，科技成色的确尚不明显。从营收占比来看，万科半年报显示，2021年上半年，万物云营业收入104亿元，其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务收入31.6亿元，占比30%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6%；其他收入占比约为9%。

可见住宅物业仍是万物云收入的最重要的支撑，而智慧城市服务收入的占比并不高。截至今年上半年，碧桂园服务的城市服务已成为其第二大收入支撑，实现收入20.95亿元。

当前估值更理性

今年下半年以来，万物云积极为上市蓄力，几个资本动作引人关注。

今年9月，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会，伯恩物业正式加盟万物云。伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。目前，万物云对伯恩物业的持股已经达到100%。

今年8月，万物云宣布以换股方式收购阳光城(2.940, -0.03, -1.01%)旗下阳光智博，通过增发 4.8% 股份获得阳光智博 100% 股权。在这场合作中，万物云获得服务面积 3020 万平方米。换股完成后，阳光城成为万物云的第四大股东。

同在今年9月，万物云再度提升注册资本，从10亿元增加至10.5042亿元，涨幅5.04%，相关股份由14位股东分享，持股比例在0.3%~60%不等。其中，大股东万科直接持股比例为60%，并通过其他6家子公司间接持股，最终受益万物云约62.889%股份。此外，58集团用战投身份进入万物云并认购了5%股份。

万物云的规模和业绩表现出了强劲的竞争力，业内认为在市值上再造一个万科似乎也不是不可能。

根据富途证券分析，目前港股的物业服务及管理板块共有52家上市公司，万物云一旦完成上市，市值预计会稳居板块前三，IPO市值大概率在1024亿元~1721亿元区间。目前上市物企中市值超过1000亿元的只有碧桂园服务一家。

不过郁亮也表达了对过高估值充满警惕和恐惧。他表示，从内部来看，过高的估值也有可能会对员工心态造成不切实际的预期。“估值相对理性的话，反而更有利于员工、业务的成长，大家有更理性的心态。再说，上市是新的起点，我们相信未来它能成长出更多东西，能够创造更多市场价值，才是我们上市的考虑。”