城市是现代化的重要载体。其发展是一个自然历史过程，自有其规律。然而，经过改革开放40多年的发展，中国城镇化率已超过60%，部分超大城市的陆域开发强度已远超纽约、东京等国际大都市，同时也带来了环境污染、产业空心、交通拥堵等诸多“城市病”。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

每个城市的特色不同，城市更新“改什么”“怎么改”？对于身为首都的北京来说，这不仅是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，更是减量背景下的城市更新，是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。

为此，北京市人民政府印发了《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》，在明确将严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，小规模、渐进式、可持续地开展城市更新的同时，还明确了探索多元社会主体共同参与的有机更新模式。而这其中，作为国有大行的建设银行，似乎给减量背景下的北京城市更新，做出了一道蕴含“新金融”独特逻辑的“加法”。

建设银行董事长田国立在7月12日召开的首届北京城市更新论坛致辞中表示，“十四五”期间，建行集团将多渠道整合资源，为北京城市更新和租赁住房建设提供不低于1万亿配套融资支持。

让“新金融加法”更具说服力

金融资源是城市更新中不可或缺的核心要素之一。早在2020年12月，为深入贯彻落实国家“十四五”发展规划关于城市更新战略部署，坚持“房住不炒”的定位，支持长租房市场发展和保障性住房建设，建设银行北京市分行率先启动了城市更新行动，将国家战略作为建行战略，积极落实。分行专门成立了由分行党委书记、行长任组长，党委成员任副组长的住房租赁战略和城市更新行动领导小组，负责全行住房租赁战略和城市更新行动顶层设计、总体部署及工作推进，并分别采取直营、直管、授权三种模式，在西城、石景山及大兴区域成立住房租赁战略和城市更新行动专班，进一步优化机制，调配资源，加快推进重点区域住房租赁及城市更新工作。

据介绍，“十四五”规划出台后，建行北京市分行第一时间启动分行城市更新行动：通过市住建委向市政府递交《建设银行北京城市更新行动综合服务方案》，并获得市政府主要领导的批示；作为唯一金融机构，与市住建委签署《城市更新合作备忘录》；作为唯一国有商业银行，与市住建委签署《保障性租赁住房合作协议》；积极承办北京市首届城市更新论坛，作为发起单位发起北京市城市更新联盟；受市住建委委托，设计开发北京城市更新服务平台和手机端APP，科技赋能北京城市更新实施；积极推进和住建部科技与产业化发展中心对城市更新绿色建筑认证试点，促进城市更新和绿色建筑有机融合。

目前，建行北京市分行已完成“16+1”区政府的全部对接，按照各区特点逐一提交针对性的综合服务方案，满足各区城市更新和租赁住房的市场需求，得到各区政府的积极反馈。截至目前，建行北京市分行就城市更新和住房租赁领域合作已与西城区、石景山区、海淀区政府完成签约，并与多个区政府进行签约对接。

数据显示，自2020年12月20日分行启动城市更新行动，截至2022年6月30日，分行“城市更新+住房租赁”入库项目共计255个，已审批项目127个，已审批金额合计1246.96亿元；其中2022年完成项目审批5个，审批金额合计31.79亿元；已实现投放项目113个，累计总投放金额481.79亿元，贷款余额共计278.34亿元，其中2022年投放项目45个，投放金额共计43.63亿元；中标北京保障房中心有限公司保租房公募REITs项目托管业务。

分行目前已贷款项目支持核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建626户，支持老旧小区改造超57.75万平米，支持租赁住房房源建设33948套,其他融资模式支持租赁住房房源18677套，累计融资(贷款+其他融资)支持住房租赁房源52625套。

当“城市更新”遇上“住房租赁”

自打开启城市更新行动，建行北京市分行对于自身在北京城市更新中的定位就不仅是“钱”上的那点事，而是希望凭借深耕城市建设和更新领域的能力积累，为建设期、运营期、成熟期城市更新项目提供一揽子综合金融服务解决方案，并通过基金、信托等渠道带动社会资本广泛参与，做到“城市更新，善建者行”，打造城市更新及保障性租赁住房领域精品工程。

众所周知，作为建行“三大战略”之一，住房租赁战略推进四年多以来，建行北京市分行成绩亮眼：立足首都住房租赁市场增加房源供给，在北京地区收持改造闲置房源、提供并运营租赁房屋超过6万套；秉承普惠理念服务不同层次客群，全心服务百姓“衣食住行”基本需求中“住”的关键一环，通过“CCB建融家园”平台以低于周边约10%的价格，服务租户20多万人次，出租率达95%。

与此同时，分行针对核心区平房改造、老旧小区改造、低效楼宇改造升级等不同场景打造出各类“住房租赁+城市更新”模式。

例如，由建行北京市分行融资支持，建信住房服务(北京)有限责任公司(以下简称“建信住房北京公司”)具体实施的“西城区菜市口西片老城保护和城市更新项目”(以下简称菜西项目)，就从北京市100多家单位推荐申报的210个项目中脱颖而出，在北京城市规划学会组织开展的首届“北京城市更新最佳实践”评选活动中获评“最佳案例”，成为获奖名单中唯一由金融机构及其子公司主导实施的城市更新项目。

据介绍，为了破题核心区平房院落可持续有机更新，2021年6月22日，建信住房北京公司与北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司签署《菜市口西片老城保护和城市更新项目房屋租赁院落合作协议书》，协议的成功签署标志着北京市第一个银企合作“促整院”实现老城有机持续更新项目落地西城菜西片区。

建行北京市分行和建信住房北京公司坚持以人民为中心，在原住户居住空间扩大，“厨”“卫”“浴”等进屋的前提下，推出整院租金增值、置换年限匹配、置换系数优惠、租金支付灵活的服务方案，实现“促整院”的出租。“促整院”实施后，院子租赁价值提升2倍。“促整院”模式引入社会资本，采用平移、置换、换租等方式，不仅改善了原住民居住条件，而且实现了提升环境、职住平衡、收益平衡等，最终实现了核心区平房院落可持续有机更新的目标。

这种模式对传统院落整体开展恢复性修建、完整再现院落格局、促进老城风貌保护提升等具有重要意义，也为核心区平房院落10000户申请式换租和6000户修缮的完成打开了新思路、新路径。

不难看出，引入社会资本，充分运用市场化手段和优势，通过多方共同协商实现“共羸”的运作模式，最大限度解决了现有政策的“盲点”“节点”问题。这种模式对实现传统院落整体开展恢复性修建、完整再现院落格局、促进老城风貌保护提升具有重要意义，也是核心区推进平房院落可持续有机更新的一种新的尝试。

除此之外，真武庙五里作为全市首例“租赁置换”改造项目，创新以租换租模式，带动社会资本参与更新改造，让“老破小”社区焕发新颜，解决核心区职住平衡问题。建行北京市分行协同建信住房北京公司共同探索出租赁置换、更新改造、专业运营的“三步走”方案，助力改善老旧小区房屋质量，推进核心区疏解整治与职住平衡。项目目前已实现商业可持续逻辑下的老旧小区改造，且无任何财政性资金投入，为老旧小区改造提供了新路径。

据了解，目前建行北京市分行已就城市更新和住房租赁与华润、保利、中粮、中铁建、电建等33家央属实施主体进行对接，与其中9家签署城市更新+租赁住房战略合作协议；与首开、首创、首钢、金隅、北投等23家市属实施企业进行对接，与其中9家签署城市更新+租赁住房战略合作协议；与天恒、京诚、宣房投、各区保障房公司等24家区属实施主体进行对接；与盛世宏祥、门城永兴等17家村镇属实施主体进行对接；与愿景、韩建、锦和等34家重点民营实施主体进行对接。分行通过搭建多方主体共同参与、各施所长、合作共赢的朋友圈，打造覆盖城市更新项目全生命周期、全产业链条的生态圈。

坚定不移践行新金融

据悉，目前纳入统计的城市更新项目“十四五”期间资金需求已经超过1.2万亿元，融资需求已超过1万亿元。然而，城市更新与增量开发的快进快出模式不同，具有投入成本大、回报周期长的特点，投放项目时如何做好项目全周期的风险管理是包括建行在内的金融行业共同面对的课题和挑战。

为此，建行北京市分行还在“城市更新+住房租赁”的模式创新之外，进一步聚焦“三个方面”的创新，全力支持城市更新行动。

一是创新产品。分行整合原有业务，结合针对性创新，形成拥有14个产品的工具箱：包括同业首创的“城市升级贷款”，支持超长期限的项目实施，最长可达40年；创新应用“城镇老旧小区改造贷款”，支持老旧小区改造项目的微利可持续实施；创新“保障性租赁住房经营权贷款”，支持保障性租赁住房建设等，针对性解决城市更新各细分领域融资需求。

二是创新主体。建行成立以房地产租赁经营为主营业务的建信住房服务有限责任公司，借助建信住房平台优势实现由资金支持方到城市更新和住房租赁项目直接运营主体的业务延展。

三是创新服务。分行结合子公司专业优势与金融科技战略完善服务创新，为北京市住房租赁市场搭建资金、技术、运营综合服务平台；协助市住建委搭建“安居北京”保障房信息系统；作为首批商业银行与市保障房中心搭建的共有产权住房租赁服务平台实现对接；设计开发北京市首个以城市更新为主题的服务平台及手机端APP；联合清华大学等专业机构，打造绿色低碳、智慧共享的高品质住房。

不难看出，站在新起点上，建行北京市分行正坚定不移的以新金融发展之路为指引，通过融合资源，汇合诉求、聚合能量，在助力城市更新中发挥重要作用。“城市更新，善建者行，建行北京市分行将携手各方，发挥好国有金融专业力量，深度参与到政府和整个社会的治理中，以金融活水浇灌美好生活，为北京城市更新建设做出更大贡献。”建行北京市分行相关负责人表示。