受政策调控趋密趋严、融资进一步收紧、疫情不定期反复等因素影响，2021年房地产行业经历了前所未有的挑战。大浪变革下，一直秉承“骆驼精神”的新城控股，通过稳健经营、灵活应变，进一步提升了穿越周期的能力。

近期，新城控股发布了2021年12月份及第四季度经营简报。数据显示，2021年1-12月，新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。

商业构筑“护城河”，2021年收入同比增51%

下行周期中，新城控股的这份成绩来之不易，值得一提的是，得益于始终坚持“住宅+商业”的双轮驱动战略，新城控股商业板块表现更加亮眼。数据显示，截至2021年12月底，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已完成全国化布局。全年实现商业运营总收入为86.39亿元，同比增长51.0%，超额完成年初制定的85亿目标，整体出租率为97.89%。这意味着房地产市场下行的当下，商业已为新城控股构筑起宽阔的“护城河”。

中信建投证券在研报中指出，新城商业目前开业的项目中有76.2%正处于三年培育期，真正进入业绩释放阶段的项目仅占6.9%，未来随着开业项目的逐渐成熟，新城商业业绩将迎来释放。

实际上，商业板块的持续扩张为新城控股提供了稳定的现金流。2021年上半年，新城控股物业出租及管理毛利率达70.58%。据兴业证券预计，新城控股2022年或可实现租金收入112.1亿元，足以覆盖公开市场债务。

与此同时，新城控股还在积极推动商业板块的资产证券化。2021年7月，新城控股发布公告称，筹划以9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。据悉，新城控股此前已多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品，而此次拟设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于进一步优化公司资产负债结构，提高商业地产开发运营能力，实现长期可持续发展。

财务稳健，国内外机构维持正向评级

行业格局面临重塑，虽然寒冬尚未褪去，但对财务稳健、现金流充裕的房企来说反而是机会。

在保持销售及回款稳健的基础上，新城控股的盈利能力不断提升。数据显示，2021年前三季度，新城控股实现营业收入1091.22亿元，同比增长55.69%；归属于上市公司股东的净利润58.84亿元，同比增长24.24%。2016-2020年，新城控股平均净资产收益率更是高达33.86%。

财务方面，尽管新城控股“三道红线”仍踩中一条红线，但净负债率和现金短债比仍拥有较高的安全边际。截至2021年6月，新城控股在手现金余额551.54亿元，现金短债比1.44倍，净负债率为60.48%。新城控股方面表示，公司积极响应“三道红线”政策，将结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，在2023年6月末之前降至“绿档”。此外，公司2021年上半年加权平均融资成本6.60%。

基于稳健的财务表现，新城控股频获机构认可。据记者不完全统计，2021年下半年以来，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，但标普和惠誉确认新城发展及其子公司新城控股的长期发行人评级为“BB+”，展望维持为“稳定”；穆迪则维持新城发展及新城控股的“Ba1”企业家族评级(CFR)，并指出新城拥有稳定的销售执行能力、可观的运营规模、持续增长的经常性租金收入、稳健的财务指标以及良好的流动性。国内规模最大的评级机构中诚信亚太也将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；同时将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

分析认为，国内外机构对新城控股主体评级的正向反馈，体现了资本市场对该公司双轮驱动战略模式、业绩稳定、财务稳健等优势的认可，以及对公司未来长远发展的信心。另外，良好的评级表现在一定程度确保了新城国内外融资渠道的顺畅，未来公司融资成本具备进一步下行的空间。

国内的券商如申万宏源、兴业证券和天风证券等也给出新城控股“买入”评级。兴业证券给出的理由是新城控股评级维持稳定，长期投资价值获认可；天风证券认为该公司经营情况有望进一步改善；申万宏源则表示公司价值被显著低估。

大股东多措并举，释放信心

新城控股受国内外机构认可的背后，也离不开大股东的不断助力。2021年11月，新城控股母公司新城发展获控股股东增持3207万股；12月，新城发展以供股的方式发行最多约2.96亿新股，募集约15.67亿港元，其中大股东富域香港及Set Hero Developments Limited承诺，将投入10.87亿港元认购2.05亿股，并有意向额外投入最多4.8亿港元进行全额认购，合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。

2022年1月10日，新城发展发布公告称，董事会获公司控股股东富域告知，除其承诺认购根据不可撤回承诺及供股条款暂定配发的2.01亿股供股股份外，富域已申请根据上市规则允许的最多额外供股股份数目。富域此举，也表明了控股股东对公司的业务发展及未来前景充满信心。

另外，新城控股还于去年11月宣布计划提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，并予以注销。这也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。

分析人士指出，上述种种动作都彰显出新城控股控股股东发出的护盘“强音”，有助于重塑市场信心，有望对公司股价形成提振效应。

随着此轮行业风险出清后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。然而，多数业内人士认为，市场修复仍需时间，房企需修炼内功，保持销售业绩的稳定，才能熬过阵痛。正如新城控股集团董事长王晓松所言：打铁还需自身硬，与其困于行业时艰，新城当要破浪扬帆。