今年以来，随着部分头部房企也出现“暴雷”事件，作为曾经房地产行业重要资金供给方，也难免受到波及。特别是在监管层对处置房企风险提出要求后，包括中信信托、光大信托、中融信托、五矿信托等头部信托公司在内，纷纷响应监管号召，积极化解风险，更有部分信托公司脱掉以往“卖方LP”外衣，化身“GP”直接参与到房地产风险化解第一线。

转化角色背后勇担社会责任

2021年12月底，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

受上述政策影响，目前，包括浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等在内的多家银行公布了规模50亿-100亿不等的房企并购债券发行计划。而作为化解金融风险主力-AMC企业也在积极参与此轮房地产业风险化解工作。

2月，先是中国东方在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券的申请获批，募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。3月，中国长城资产获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券，同样用来纾困及房地产金融风险化解工作。

相较于上述金融机构，仍采取提供资金方式为纾困及房地产金融风险化解工作注入血液不同，作为房地产业主要输血方，信托公司一改以往卖方“LP”身份，而是基于其过往从链条上看，扮演类投资银行业务主要负责承揽、承做、承销三个环节的优势，选择直接接手问题项目，以“GP”身份，直接参与到风险资产的后续实际管理经营中。

今年以来，先是中融信托接盘了南宁市龙光房地产开发有限公司转让的柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%股权。不久后，中国恒大发布宣布，将其名下4个房地产公司项目股权分别出售给光大信托和五矿信托，由上述两家信托公司投入资金以保障项目后续开发建设。再之后，包括中航、平安等信托机构分别受让一些爆雷房企项目公司股权。

通过上述信托公司化身“GP”案例不难发现，信托机构接盘项目，一般都是在前端通过信托产品，为地产商提供相关融资，信托机构接盘项目更多是为更好化解风险，通过项目接盘方式与爆雷房企隔离，并进一步盘活项目和维护投资人权益。

向上重塑预期

仅以信托支持地产项目出现风险为例，在信托产品面临逾期兑付或已经出现风险情况下，通过为开发商争取时间，使其通过自身的资金腾挪或者贷款置换完成信托资金的退出是最理想的结果。

再次，是AMC或其他不良资产投资机构收购债权或直接接盘方式，实现资产处置，用一定利益损失换取时间，这也是AMC机构早期设立初衷，以及此次AMC再次积极介入开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作重要原因。

最后才是信托机构选择自己接盘项目，而这更多的是无奈之举。有研究机构表示，从风控的角度来说，信托机构如何盘活出险项目，如何尽早退出爆雷房企其他融资业务，或者今后如何对项目进一步加强风控、投后管控，这些都成为信托机构避免成为接盘侠的重中之重。

同时，在楼市拐点仍看不到踪影的情况下，信托机构传统的“地产、政信和通道”三板斧业务仍将面临更大的挑战。除此之外，近年来，信托业一次次暴雷事件，以及随着资管新规推出后，明确要求资产管理业务不得承诺保本保收益，打破刚性兑付；并且严格非标准化债权类资产投资要求，禁止资金池，防范影子银行风险和流动性风险等政策影响；以及信托也向标品转型大趋势，促使信托产品高收益不再等一系列影响，造成投资者对于信托公司以及、信托产品信任都大打折扣。而信托公司直接介入房企风险化解，躬身入局，其履行自身义务同时，也是信托公司重塑投资者预期的积极表现。

“房企卖掉部分资产，是为了缓解债务压力。而信托公司直接接管项目，也可以避免房企信用风险。”信托研究员喻智认为，虽然信托公司运营房地产项目的能力经验不足，但接盘后能避免房企债务问题影响项目建设，从而减少后期项目违约风险。

但同时，信托研究员廖鹤凯同时提示道，“信托公司接盘房地产公司项目股权收购过程中的定价问题、退出问题都是比较敏感的。特别在房地产市场尚不明朗的情况下。”其则进一步分析指出，行业头部企业还在“过冬”的情况下，在充分考虑融资金额和潜在成本后，接手项目公司股权在未来如何做到全身而退是个很大的挑战。

向下管理风险

2月末，穆迪发布的报告显示，与其他金融机构相比，信托公司对房地产业的敞口较大。当前中国房地产市场的困境可能会推高这些公司的信托资产逾期率，从而削弱信托计划的底层资产质量和流动性。虽然受管理信托资产不在资产负债表内，而且资产管理新规不允许刚性兑付，但在某些情况下，信托公司可能需要赔偿投资者的损失，从而对其产品承担或有负债。

截至2021年9月30日，信托业的股东权益总额占受管理信托资产总额和受管理房地产敞口的比例分别仅为4.5%和36%。

同时，信托公司还对房地产业有间接敞口，包括通过与房地产业密切相关的其他行业、通道类产品，以及在房地产业持有部分投资的基金。通道类信托产品是信托公司为其合作的金融机构受托资金发行的信托产品，而信托公司不参与这些计划下的基础投资的管理。由于缺乏披露，这类敞口的投资将难以估计。信托公司较低的资本水平加剧了其较大的房地产敞口所带来的信用风险。

去年下半年以来，在房地产宏观调控政策影响下，房地产企业融资和再融资受到严重影响，导致信托行业风险不断积聚。据统计，2021年，信托行业共计披露风险项目282款，涉及金额达1495.18亿元，其中房地产信托全年违约规模达917.11亿元。今年1月信托违约事件13起，房地产信托违约涉及金额达55.79亿，排名第一，成为重灾区。都在逼迫信托公司不得不更为直接地开展风险管理工作。

在廖鹤凯看来，正是面对上述严峻形势，如何在维稳现存地产信托业务优质资产基础上，解决问题资产流动性，完成项目正常退出就能够维护委托人利益和信托公司声誉。接盘房地产公司项目股权后信托公司一般只会在财务上把控，继续推进项目的正常进行直至项目正常退出，其次就是找有资质的合作方共同接手项目运营并推进项目正常退出。

用益信托研究员帅国让指出，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司入股接盘房地产公司项目股权对于信托公司处置房地产信托存量业务、化解业务风险具有一定的参考意义。从长期来看，信托公司和房企合作空间仍看好。房企缩表出清已是大势所趋，而逐步减轻重资产的拖累是缩表的一大挑战，借助资本市场进行轻型化转型无疑是一大突破口，这将驱动房企与信托等金融机构合作进一步加强。

未来，随着信托公司接盘促使双方股权投资合作模式或进一步深化，这也将倒逼信托公司专业化的提升。廖鹤凯认为，信托公司在后续可以在房地产标准化债券、房地产并购基金、房地产投资信托(REITs)等领域着手发展房地产信托业务，这也是符合发展阶段和发展趋势的，目前都还处在较为初期的阶段，在房地产业走向成熟的当下或许就是开始的契机。