“核心价值兑现度决定去化率”这句话越来越成为豪宅项目操盘成败的关键。北京商报记者统计发现，截至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，呈现“整体升温、局部遇冷”的分化态势。以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50%。其中，和樾望雲以96.54%的去化率登顶年度“去化王”，相邻的和樾玉鸣去化率亦逼近90%；与之形成鲜明对比的是，同期入市的中海丽金府去化率仅16.04%。这种显著的去化差异并非偶然，业内专家分析称，随着豪宅供应量的增加，高净值客群的选择更加理性，不再盲目追逐“高端”标签，而是更看重区位价值、产品力与自身需求的匹配度。未来高端住宅市场的竞争，核心是“价值精准兑现”的竞争，只有精准把握区位价值、深耕产品力、匹配客群需求，才能在分化的市场中实现高去化。

四大项目集体站上60%合格线

当前北京豪宅市场的竞争已脱离“面积比拼”的初级阶段，迈入以“精准匹配客群需求”为核心的产品力竞争新时期，项目间的细分竞争态势持续加剧。

北京商报记者统计发现，2025年北京共有10个单价超10万元/平方米的高端住宅项目入市，涵盖和樾望雲、建发海晏、中海丽金府、臻澐、中海·萬吉玖序等重点项目。

尽管同属高端住宅价格区间，各项目去化表现却差异显著：部分项目去化率逼近满分，合格表现的网签线为60%。

具体来看，和樾望雲于3月首次获取预售许可证，开盘当日便实现1分钟成交超85亿元的亮眼成绩。截至2025年末，该项目693套房源已成功签约669套，去化率高达96.54%。

与之同属兄弟地块的和樾玉鸣项目，去化表现同样优异。截至年末，其444套房源已签约393套，去化率达88.51%。

此外，分别于4月、6月首次领取预售许可证的中海·萬吉玖序与建发海晏，经过半年的市场去化，当前去化率均已接近60%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，高端住宅购房者核心关注资产保值增值能力、地段稀缺性、产品综合品质、开发商品牌口碑及产品自带的财富效应，核心商务区或坐拥不可再生资源的地段更具吸引力，产品设计、建筑品质、配套标准均需契合高端需求，开发商品牌实力保障项目品质与交付兑现，进而影响购房决策，产品背后的文化价值内涵同样是市场核心考量要点。

中指研究院高级分析师范诒杰介绍，截止到2025年12月21日，套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6%；从豪宅成交规模占比来看，截止到2025年12月21日，北京豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点。

中海丽金府去化率垫底

与上述高去化项目形成鲜明对比的是，部分项目去化率不足两成。以项目入市超半年为统计口径，北京商报记者梳理发现，4月15日首次取证的中海丽金府，经过超半年销售周期，其1060套房源仅签约170套，去化率仅16.04%。

这一表现不仅低于年初开盘的同类型项目，也大幅落后于后续入市项目，使得中海丽金府成为2025年北京高端住宅市场去化率最低的项目。

以4月27日首次取证的中海·萬吉玖序为例，该项目虽比中海丽金府晚取证12天，但其370套房源已签约220套，去化率达59.46%，是中海丽金府的3.71倍。

去化率低于同期开盘项目的同时，中海丽金府更未达到2025年北京10个高端住宅项目38.13%的平均去化率。

值得一提的是，这10个项目中，包含11月底、12月初刚完成取证，截至目前暂无签约记录的中海·安澜北京、建国门9号，以及8月底取证、销售周期仅4个月、去化率约5.36%的缦合北京。若剔除这三个未达“入市超半年”统计口径的项目，北京符合统计口径的高端住宅市场平均去化率将攀升至53.71%。

除中海丽金府外，海淀区的臻澐项目去化表现同样不尽如人意。剔除刚完成取证的中海·安澜北京后，海淀区高端住宅整体去化率约为67.91%，而臻澐的去化率仅为27.64%，仅略超区域均值的四成。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，高端住宅的置业逻辑已从单一需求、价格导向，转向综合价值驱动，而品质正是核心驱动因素。品质由地段、价格、配套、户型、通风采光、房屋质量、得房率、外立面等多重维度构成。其中，区域价值不仅决定房屋未来增值潜力，更直接影响可享受的基础设施、生活、商务、医疗、教育等配套资源；稀缺的教育、生态等资源占比越高，房屋的价值支撑力越强。

区位与产品力决定去化冷暖

当单套房源的置业门槛迈入1000万元以上区间，北京高端住宅的购房客群置业逻辑也随之转变。这类高净值群体不再将价格、单一区域作为置业首要考量，而是持币布局全城，以区位价值为核心、产品力为支撑，对项目进行综合价值的精准筛选与研判。

严跃进表示，高净值客群持币布局全城时，区位价值是核心考量。其支撑力体现在：优质区位属于城市的核心，具有稀缺性和历史价值。同时交通便捷、配套完善，提升生活便利性与舒适度；拥有稀缺资源，如核心地段或自然景观，具备保值增值潜力；还能满足社交、身份认同等精神需求。

北京商报记者梳理发现，2025年实现高去化的和樾望雲、和樾玉鸣，正是这类置业逻辑下的典型代表。两大项目均落位海淀上地核心板块，该板块土地供应高度稀缺，近三年无新增宅地入市。

同时板块内汇聚中关村软件园等核心科技产业高地，坐拥清华附中等优质教育资源，叠加“两河三山五园”的生态禀赋，形成了稀缺的“产业+教育+生态”价值组合，精准契合高净值客群对核心区位价值的核心诉求。

区位价值之外，过硬的产品力成为项目去化的关键支撑。和樾望雲由华润与越秀联合打造，建筑外立面采用玻璃幕墙搭配铝板与石材的高端配置，社区规划约3万平方米园林景观，充分满足高端居住的休闲需求。

户型打造上，项目推出99—179平方米的产品段，既适度降低置业门槛形成价格优势，又精准匹配高端改善客群的居住需求；户型设计上通过三面宽朝南、三分离卫浴、南向双飘窗等细节优化动线布局，兼顾居住的舒适度与私密性。

同为兄弟项目的和樾玉鸣，共享板块核心区位优势，在产品打造上同样深耕品质，建筑外立面以全景落地窗、金属线条及铝板石材为主，并融入弧面工艺，高端质感符合置业人群需求。

凭借核心区位的稀缺价值与硬核的产品品质，两大项目稳居2025年北京高端住宅去化榜单前列。严跃进表示，高端住宅项目要精准定位客群需求，在核心区位基础上，依据客群偏好打磨产品。如融入地域文化元素提升独特性，采用高品质建材与先进技术保障质量，完善配套设施，提供优质物业服务，以持续吸引持币待购的高净值客群。

另一典型项目为近期取证的建国门9号，项目坐落于东二环与长安街交会口东南角、长安街东延长线起点，与故宫直线距离仅3.8公里，地处建国门、国贸、王府井三大核心商圈的几何中心，区位优势无可复刻。

该项目主力户型为270—520平方米，参考拟售单价14.79万—15.3万元/平方米，270平方米户型单套总价高达3000余万元。凭借优质的区位禀赋与过硬的产品品质，该项目后续销售过程中，有望迎来良好的去化表现。

范诒杰预计，2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，如中建智地的太阳宫项目、北京城建祈年大街项目、保利半壁店项目、海开上地项目、海淀朱房二期、懋源松榆里项目等将继续成为主要供应区域。

范诒杰表示，在供应保持高水平，需求有限情况下，开发商将更注重产品创新，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套也将成为核心竞争力。