即使剥离房地产业务，福瑞达受到的拖累依旧没结束。根据鲁商福瑞达医药股份有限公司（以下简称“福瑞达”）发布的2023年年度业绩报告，公司实现营收45.79亿元，同比下滑64.65%；实现净利3.03亿元，大幅增长567.44%。作为上市公司主体，福瑞达的前身是鲁商发展，与福瑞达医药同属山东省商业集团（以下简称“鲁商集团”）控股的公司。2018年，鲁商集团初步商定鲁商发展收购福瑞达，正式开始自身转型，并于去年5月将上市公司从鲁商发展更名为福瑞达。

但这条转型之路，无论是现在的福瑞达还是曾经的鲁商发展走得都并不算尽如人意：2021年营收净利双降，2022年净利下滑，2023年剥离完成后营收出现了大幅下滑。不止是业务板块的整合不顺畅，连鲁商发展与福瑞达收购的本身，背后也是并购连连。证监会发布的20起典型违法案例中，鲁商置业内幕交易窝案榜上有名。从福瑞达品牌矩阵来看，公司拥有颐莲、瑷尔博士、善颜等品牌。目前来看，在新业务短期内补平去地产的减值难度并不小。

转型阵痛

在2021年营收净利双降后，福瑞达的业绩依然震荡。根据福瑞达最新财报，公司营收同比下降64.65%至45.79亿元。福瑞达对此解释称，报告期内受房地产业务剥离影响，公司部分财务指标有所下降。公司净利大增的原因也与房地产业务的剥离有关，财报称，公司扣非净利同比增长137.4%，与净利增幅差异的原因为房地产业务剥离产生投资收益1.42亿元，确认为非经常损益影响。

福瑞达的前身为鲁商发展、鲁商置业，为国有大型企业山东省商业集团有限公司控股的上市公司。自从2008年上市以来，鲁商置业的地产业务并不顺利。尽管2009—2018年的营收从25亿元提高至了88.21亿元，但净利却从4.39亿元下滑至1.62亿元，累计降幅达63.1%，处于增收不增利的尴尬处境中。

大健康领域是鲁商置业的转型方向。2018年，鲁商置业通过资产置换等方式，获得福瑞达100%股权，进入大健康领域。2019年，鲁商置业完成公司名称变更，证券简称由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”。

期间，鲁商发展持续推进房地产业务的剥离。在推进房地产业务剥离的进程中，公司业绩持续震荡。2021年，鲁商发展营收净利双降，营收同比下降9.2%至123.63亿元；净利同比下降43.34%至3.62亿元。2022年，鲁商发展营收同比微增4.76%，但净利同比下降87.44%至0.45亿元。

2023年，鲁商发展将公司证券变更为“福瑞达”，经营范围全面聚焦医药大健康领域。在2023年5月召开的战略发布会中，福瑞达明确提出夯实透明质酸领先优势，聚焦两大主业，做特做大医药板块、做强做优化妆品板块。针对业务发展等问题，记者联系了福瑞达方面，但截至发稿未收到任何回复。

在收购福瑞达、向大健康领域转型过程中，鲁商置业曾陷入过内幕交易案。2022年4月，在证监会公布的20起典型违法案例中，在鲁商置业策划收购福瑞达的内幕信息公开前，并购重组参与方的内幕信息知情人及其同事、客户等内幕交易鲁商置业股票，10人被行政处罚。

北京君都律师事务所高级合伙人、生命科学与健康医疗法律部主任张文波在接受记者采访时表示，内幕交易是指利用未公开的、敏感的公司信息进行证券交易的行为。它破坏了市场的公平性和透明度。内幕交易可能会损害公司的市场竞争力。信誉受损、法律问题和投资者信心下降等因素都可能导致公司在市场上的地位受到挑战。

化妆品板块毛利波动

从转型成果来看，2018—2023年，福瑞达的化妆品板块营收从2.21亿元增长至24.16亿元，五年间增长了10倍，营收占比超五成。2023年，福瑞达的化妆品板块营收同比增长22.71%至24.16亿元。其中，颐莲品牌实现营收8.57亿元，同比增长20.35%；瑷尔博士品牌实现营收13.48亿元，同比增长27.33%。

尽管营收比重增长，但福瑞达化妆品板块的毛利出现波动。2021年，该板块的毛利率达63.68%，2022年下滑至60.97%。2023年，该板块毛利率达62.13%，较2021年的63.68%高点仍有下滑。

对比同行业公司，福瑞达化妆品板块毛利处于较低水平。2022年，贝泰妮的护肤品板块毛利率达74.81%；华熙生物的功能性护肤品毛利率达78.37%。

日化行业专家、聚美丽总编辑、赛恩资本创始合伙人夏天在接受记者采访时表示，化妆品概念在资本市场的溢价能力更高。2024年，福瑞达的身份成为一个纯护肤化妆品领域的上市企业，目前该公司化妆品板块营收达20亿元，在国内已属于第二梯队。若颐莲、瑷尔博士保持双位数增长，第三品牌能起来，福瑞达未来的想象空间较大。

不过，夏天也提到，在化妆品市场竞争激烈的情况下，只有不断创新以及打造自身核心技术壁垒，才能持续在行业中保持声量。“无功效不护肤，行业过去的竞争逻辑在营销、故事以及包装上，而未来3—5年的竞争逻辑是皮肤科学以及生物医药，向上游进行突破。”

医药板块是福瑞达发力的方向之一，目前公司医药业务涵盖中药及化药制剂、生化药品的生产及销售，拥有颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个品牌。公司旗下明仁福瑞达致力于中成药、化学药、保健食品的研发、生产和销售，福瑞达方面称，公司将紧抓中医药发展机遇，加快品牌中药、中药大品种培育，实现具有消费属性的OTC产品放量。不过，目前该板块营收贡献较小。2023年，福瑞达的医药板块营收达5.2亿元，同比增长1.61%。原料及衍生产品、添加剂板块营收达3.51亿元，同比增长23.16%。

营收缺口待补齐

尽管新业务可期，但新业务补平去地产的减值仍需要一段时间。在过去很长一段时间，房地产业务为福瑞达贡献了超八成的营收。

2018年，福瑞达的房地产业务实现营收74.99亿元，占总营收约85.01%。在推进大健康转型后，房地产业务2019年仍实现营收87.59亿元，占比约85.13%。2020—2022年，该业务板块分别实现营收115.22亿元、96.96亿元、97.37亿元，营收占比高达84.63%、78.43%、75.18%。

进入2023年，福瑞达铁了心向生物医药转型，加速剥离房地产相关资产。2023年2月，福瑞达同意将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债置出。同年3月，公司根据重大资产出售事项安排完成第一批次6家标的资产交割，交割后6家标的公司及其子公司不再纳入公司合并报表范围。

根据2023年财报，福瑞达通过实施重大资产出售，剥离房地产开发业务，截至本报告披露日，该交易已全部实施完毕，公司不再从事房地产开发相关业务，主要业务涵盖化妆品、医药、原料及添加剂等业务板块，另外，还涉及物业管理等领域。

剥离房地产开发业务的福瑞达营收大降六成，保留的物业管理业务板块实现营收11.39亿元，同比下降88.29%。

为聚焦主业发展，福瑞达还在剥离资产。2024年2月，福瑞达公告称，公司控股子公司鲁商生活服务股份有限公司（以下简称“鲁商服务”）拟将持有的山东省汇邦达装饰工程有限公司100%股权转让给山东省城乡发展集团有限公司，交易价款依据评估值确定为2186.4万元。本次交易完成后，鲁商服务将不再持有汇邦达公司的股权。

夏天表示，传统房地产业务毛利率较低，但营收比重高，福瑞达剥离该板块短期内会大幅下降。