美好置业董事长刘道明

全球疫情仍处于暴发高峰，百年难遇的疫情冲击着经济、生活每一个环节。虽然国内疫情得到有效控制，但在恢复经济过程中仍面临挑战。包括房地产行业也难以独善其身，市场需求还未回归时，房地产行业及上下游产业链如何面对？为此，中国房地产报记者专访了美好置业董事长刘道明。他认为，不光要因城施策还要因需施策，保护刚需盘市场稳定；同时，政府应该加大对地产及建筑行业产业升级与创新支持力度。

中国房地产报：疫情对经济的影响很快传导至每个行业与经济部门，在这个过程中最大的感触是什么？你认为对于武汉房地产行业最大的冲击是什么？

刘道明：广义来看，地产包含住宅、旅游、商业等诸多细分市场，疫情对于商业地产、旅游地产等服务型地产而言总体影响很大。住宅开发商也面临停工停业、收入中断、现金流吃紧的状况。尽管一些房企借助新技术、新模式加速营销去化，或通过裁员等方式进一步降成本等，但缓解仍需要时间。现在海外疫情还在发展，国内处于防控常态化，国内消费者信心何时恢复，全球经济对国内影响几何，以及国际政治关系如何走势都还不敢断言，总之未来充满了未知与不确定性。

危机过后，世界必将不同以往。未来房地行业确实面临着一些高难度挑战，但也有更大的机会，应对原则是要进化，要积极应对。

中国房地产报：美好置业的应对举措主要有哪些？

刘道明：首先最紧要的是做好现金流管理。受疫情影响，所有工程、销售计划此前被延滞，现在基本都已经复工，因此现在可以相对精准的推出业务与现金流管理，借此重新考虑并平衡资产处置、业务增长、投融资策略等，以确保安全度过。

其次在产品上，短期可以结合疫情下产生的新诉求，比如物业突发应对服务、社区卫生物资储备等，作为卖点大力宣传。同时应对当前供需结构失衡快速调整，选择好目标市场，聚焦发展，升级产品品质，确保明年可以安全度过。

三是优化供应链专业能力与抗风险能力。在房企资金整体趋紧时代，疫情影响无疑雪上加霜，除了拉动当年销售去化、内部控制成本外，通过与优质上下游合作商建立长期稳定战略合作关系，通过利益捆绑机制借助合作商的资源缓解房企资金压力外，未来要采取更开放的产业链上下游关系，突破开发商总包全揽的业务模式。房企应更加专注在投资、产品与运营端，其他环节寻找专业供应商，是分摊经营风险的取胜之路。

四是拥抱技术与创新。我们看到目前恢复最快的行业、企业，都是充分融入互联网怀抱的玩家。消费者在隔离期间也感受到了互联网经济重要性。当下如何更好的拥抱技术与创新，实现全业务链降本增效至关重要。比如借助数字化技术全渠道营销方式，借助互联网思维敏捷组织模式，以及人员跨板块共享机制等等，都是直接降本增效方法。像有一些企业为了活下去裁员是不合适的，如果效率无法提升裁员只是饮鸩止渴。

中国房地产报：有人认为，疫情对地产行业的影响只是需求延迟后移，您认为疫情对地产市场的需求端冲击有多大？

刘道明：“延迟后移”是疫情期间几乎全国性停工停产带来的直接的、表面的影响，但实际影响是综合复杂的。一季度大部分消费者都在家隔离1-3个月，整个消费群体都发生了很大变化。在需求端会看到三种现象：整体需求量下滑、中小城市阶段性需求上涨、需求分化加速。粗略预估，行业影响可以达到20%甚至更高，这还要看国内外疫情防控进展，以及国内行业经济复苏效果。

具体来看，首先， 新房购置需求下滑，居住需求部分被抑制。由于收入中断或锐减，部分家庭购房计划搁置，即使收入恢复，在全球疫情还不明朗的情况下不会全部马上出手，包括一些家庭出于对未来的担心也会搁置计划。几个月到几年都有可能。投资需求部分转移，美联储大肆印钞下，会让以人民币计、流动性不佳的资产价值下滑，一些投资渠道多元的资金会转向地产以外的其他资产。二手房挤压新房市场，由于小企业与个人家庭现金流压力，出售手中房屋成为选择之一，多套变一套，一套变零套，增加了二手房市场供给，且议价空间较大，挤占了新房交易市场。

其次，大城市房价阶段性上涨。在收入中断或下滑，整体经济前景不明下，部分潜在首次置业者将会考虑选择B计划，即转向大城市周边的中小城市购房：一是缓解资金压力，手里留更多现金以备未来，二是看到了人口大城市承压的脆弱性，三是人生价值的重新选择，四是需求分化加速。人类一直在不断追求更加理想的居住条件，这次疫情让需求端提出了更多个性化产品要求，尤其是当前以改善为主的市场，这将反推供给端快速产品升级，延伸产品价值，甚至考虑基于细分客群开展定制开发。同时，我们可以看到北上深这些一线城市200-400平方米，几千万元一套的住宅销售异常火爆，就是这个原因。

中国房地产报：目前坚持“房住不炒”政策，为挽救疫情造成的损失你认为需求端政策需要触及吗？以疫情重灾区武汉为例，谈谈如何做好因城施策。

刘道明：任何时期， 政府都是在支持鼓励企业发展的。今天这个特殊时期我们也看到了各级地方政府出台了很多支持保障政策，已经覆盖了企业较全面诉求。

如果从需求端考虑，因国内投资渠道单一，风险透明度低，房子成为了大部分老百姓安心的投资渠道，疫情后的经济新常态下，房子价值将快速分化，不同城市、一个城市不同的区域，同一个区域不同楼盘都将加速分化，靠炒已经很难拉动一个城市房价。但投资需求永远都在。

因此我们觉得，不光要因城施策还要因需施策，保护刚需市场稳定，同时允许财富更为高效的进入上层市场，不断引导价值分化，让那些建筑设计更合理、空间环境更美好、商业配套更准确、物业服务更优质、科技含量更高的产品由市场来定价。

另外，政府应该加大对地产及建筑行业产业升级与创新支持力度。未来的不确定性加大，但是追求更高的效率，以新技术、新模式创新更环保的作业方式都是符合国家与企业长远利益的行为，对于美好置业而言，我们认为在现阶段加大装配式政策的落地，鼓励支持更多的示范项目，无疑将利在当下、功在千秋。